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土耳其里拉崩盤 房子也賣不掉了!

上周四川普在推特上宣布對土耳其的鋼鐵、鋁徵收50%、20%的高額關稅,以報復土耳其對美國牧師的逮捕,這對已脆弱不堪的土耳其來說,成了壓倒駱駝的最後一根稻草。土耳其貨幣一瀉千里,在上周五暴跌約18%之後,周一開盤,土耳其里拉兌美元又重挫10%。

 

騰訊網報導,土耳其里拉的大跌並不是近期才出現的現象,今年已下跌50%。但川普頂多算是最後的推手,是外部的誘發因素,土耳其貨幣遭遇雪崩,根本原因還是土耳其國內早已出現問題,積重難返。

 

從深層次的原因來看,土耳其經濟成長的基礎比較脆弱,土耳其屬於中等經濟體,經濟總量在全世界排名18位,過去這些年土耳其經濟雖然保持高成長,年增長率在6%到10%之間,人均收入也達到了1萬美元左右,城鄉差距顯著減小。但土耳其經濟增長模式單一,長期以來嚴重依賴于外商直接投資(FDI),屬於外向型的經濟發展模式。

 

從資料上就能看出來,2018年第1季土耳其外債總額達到4667億美元。土耳其2017年的GDP僅為8507億美元,相當於外債占GDP的55%左右!

 

這樣的經濟發展模式對外部依賴性過強,很容易被人抓住喉嚨一招致命,對國際局勢十分敏感,這從2003~2007年間全球經濟流動性過剩,給土耳其經濟帶來的繁榮,以及2009年美國信貸危機後土耳其GDP的急劇下滑中便可看出。

 

土耳其領導人埃爾多安一直奉行低利率,吸引大量外資流入,進一步吹大土耳其國內的資產泡沫。從2002年埃爾多安執政以來,土耳其經濟保持了高速的成長,大量的外資流入也催生了土耳其國內房價和股市的泡沫。

 

一旦出現外資撤離,就會造成資產價格大幅縮水,引起市場的大幅震盪。經濟就容易進入動盪甚至崩潰,出現高失業率。

 

土耳其危機,還與其政局太動盪息息相關,自從2016年7月軍人政變失敗,2017年4月修憲成功,土耳其的政治體制從議會制改為總統制,埃爾多安從一個虛設的總統變成一個擁有實權的總統,他的任期最長可以到2029年。土耳其這一變化震驚了世界。

 

2016年,受未成功的軍事政變和頻發的恐怖襲擊影響,土耳其經濟增速降至3%左右,為了拉動經濟成長,自2016年起,土耳其貨幣供給量增長率達到18%。2017年,土耳其里拉GDP增長8507億美元,較上年增長7.4%,看起來經濟復甦了,但貨幣供給量多帶來的一個問題就是通脹率居高不下,。據土耳其統計局的最新資料,今年7月土耳其通脹率(CPI)達到15.85%,創下14年來的新高!

 

通脹率高,物價飛漲,一方面要抑制通貨膨脹,另一方面又要保衛匯率,今年土耳其央行已經多次升息,將基準利率從8%提升到目前的17.75%,主要為了留住資金。這種跳躍式的加息節奏,對國內的經濟傷害程度是無法想像的,不論是個人還是企業,都難以承受這麼高的利息成本上升。

 

因為土耳其的通脹壓力這麼大,雖然名義基準利率高達17.75%,但扣除通脹率15.85%,實際利率不到2%,所以在美聯儲升息的大背景下,土耳其國內再升息,也無法阻止外資加速撤離。

 

同時,土耳其的外債大多以美元計價,里拉對美元的持續貶值,使得還債成本直線上升。比如原來土耳其某企業借歐洲某銀行1億美元貸款,去年該企業貸款的匯率是1美元兌3.5里拉,也就是說只能兌3.5億里拉,現在一下貶到1美元兌7里拉,在土耳其境內賺的是里拉,還時要還美元,比如1年貸款到期了,現在要還上1億美元,需要拿出7億里拉來換,企業哪有這麼多錢?只好走上違約或破產一途。

 

目前,土耳其企業還有高達2230億美元的債務需要用美元或者歐元支付。土耳其銀行體系資產光外幣貸款占40%,歐元區監管機構擔心,土耳其沒有能力應對里拉大跌的局面,可能出現外幣貸款違約。

 

匯率崩盤後,人們的購買力隨之下降,老百姓的生活都會有影響,即使有購買力的人花錢也會更加謹慎,商家賺不到錢,經濟進入一個惡性循環。

 

土耳其的城市規模大小不一,伊斯坦堡居住了1500~2000萬人口,房價很高,占了土耳其全國1/4的人,其餘城市則人口很少,哪怕是首都安卡拉,也遠不如伊斯坦堡的熱鬧繁華。

 

在伊斯坦堡房價很昂貴,郊區一般都在每平方米10000里拉(每坪逾15萬台幣),若是伊斯坦堡中心城區,多在1.5-2萬里拉(每坪約23~31萬台幣)。海景房別墅3-5萬里拉(每坪約47~78萬台幣)不等。土耳其歐洲部分房價貴於亞洲部分,在安納托利亞,不管是沿海還是內陸,房價都不很貴,沿海地區多為每平方米5000里拉(每坪約7.8萬台幣),如伊茲密爾、安塔利亞。內陸地區每平方米在3000里拉(每坪約4.7萬台幣),如科尼亞。

 

土耳其的房價去年還在漲,為了吸引國外投資者,2017年1月土耳其政府公布一個在土耳其買房即可獲得土耳其國籍的新政策,新的法律條文是在土耳其購買價值至少100萬美元的房產的外國人,可獲得土耳其的公民權,房地產也算是土耳其的支柱產業,自1998年以來,土耳其房地產業基本呈現連年穩步增長態勢,長期占國內生產總值的9%左右。

 

近年來,推動土耳其國內住宅市場不斷發展的主要因素可歸結為,國內經濟形勢驅動、人口的不斷增長、持續的城市化進程和政府的政策拉動。作為一個高度穩定的投資選項,土耳其的房地產投資始終深受中低收入階層的喜愛。近年來土耳其國內通貨膨脹率高居不下,實際利率也持續走低,居民儲蓄率低迷,在此背景下,土耳其民眾更是將房地產投資視作最保值的投資首選之一。

 

然而誰也沒有料到,在匯率閃崩後,房地產市場開始面臨著雙重壓力,一方面里拉貶值、央行升息,基準利率就升到了17.75%,開發商還貸壓力倍增。而面對這麼高的利率,誰願意去買房呢?

 

另一方面,物價上漲,解決生活用品是首要問題,對房產的需求降低,房地產銷售冷清。即便開發商降價、政府減息,購買者仍然寥寥無幾。現在安卡拉的房地產項目大都已經停工。

 

土耳其安卡拉房地產商稱,1年以來,我們經歷了公投、選舉和國家緊急狀態,這1年我們1套房子也沒賣出去。不幸的是,房地產市場進入了蕭條期。儘管降價了,但是我們還是賣不出房子,不只是我們賣不出房子,其他許多公司也遭遇了同樣的問題。(財經中心/台北報導)


土耳其里拉崩盤,當地建商的房子也賣不掉。路透

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