《蘋果》直擊 零元購屋恐涉違法 炒房講座像直銷大會

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出版時間:2019/02/11
《蘋果》直擊零元購屋講座現場,民眾仔細聆聽會員分享獲利心得。小圖為業者說明以全額貸款手法,即可零成本買到房子。地產中心攝
《蘋果》直擊零元購屋講座現場,民眾仔細聆聽會員分享獲利心得。小圖為業者說明以全額貸款手法,即可零成本買到房子。地產中心攝

【地產中心╱台北報導】「買房不用成本」、「零元致富」,這樣的說法你相信嗎?看準一般民眾想以低成本賺大錢的心態,近年坊間出現標榜「零元購屋」的炒房講座,強調以全額貸款、購買業者精選標的、再出租抵房貸,2年後脫手獲利,皆提供一條龍服務。《蘋果》直擊講座現場,講師稱「團隊經營房地產多年」,但話術暗藏陷阱,須先付3.6萬元加入會員,全額貸款包含信貸、甚至擬假合約。專家提醒,因存在高承貸陷阱及違法風險,最好別去聽。

上月中旬,《蘋果》前往業者辦在北市忠孝東路的講座現場,教室擠進近40位聽眾,講師開宗明義表示:「90%的人不會因會努力工作變成有錢人,這是不可能發生的事情。」只能靠投資房地產,並宣稱:「我教你如何買房,不用拿錢也不用繳錢,這是我每月都在做的事。」
講師解釋所謂的「零元購屋」,須配合個人貸款條件,貸到能承作的最高比率後,不足的部分再用信用貸款補足;或採「原屋增貸」的方式,把個人或是家人名下的房產拿去作增貸,以達到全額貸款,之後將房屋出租,在寬限期內以租金抵付房貸利率,1~2年後把房屋賣掉即可獲利。

入會先付3.6萬元

現場以月薪5萬元為例,可鎖定總價575萬元的物件,貸款8.5成、488萬元,加上信貸87萬元,即可「零元買屋」。之後每月須繳2萬2070元利息,但房屋以每月1.6萬元出租,拿租金抵扣房貸利息,等於每月只要還6070元,持有房屋1~2年,便賣掉獲利。
業者強調「團隊經營桃園房地產多年」,鎖定桃園藝文特區周邊物件,不但可推薦桃園精選標的、協助學員貸款諮詢,且有自己的裝潢團隊,交屋時可壓低裝潢修繕的價格,另還提供代租代管服務,稱因有上百位業務幫忙,能做到快速租屋。
投影片最後秀出「入會費3萬6000元」,費用包含6次教學課程及3年代租代管費,若成功出租簽約,另外再收首月租金作服務費。介紹完還有會員分享投資心得。講座結束,後方一排工作人員迅速湧至聽眾旁邊,詢問有無投資興趣,宛如直銷大會。
記者隨機訪問現場5名聽眾,4位對零元購屋頗心動,認為藉高額貸款購屋,再出租賣出不是不可行,但須先評估自身支付房貸利息的能力;僅1陳小姐冷靜認為聽聽就好:「誰知道他們說的是不是真的?詐騙那麼多!」
業者還向記者強調,也可一次操作2間物件,一起貸款,但只向銀行申請「貸1間」,同樣透過貸款加上信貸承作,「其實就跟操作1間差不多。」

要評估還款能力

乍聽很合理的零元購屋,其實暗藏陷阱。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,「房貸還不還得出來才是重點。」想藉租金抵付房貸,首先物件要夠好,但相對來說,房價也會較高,「能否租得出去,又是一大問題。」且房地產市場有漲有跌,沒人能保證2年後一定能獲利脫手,「就像賭博,民眾投資前要評估好自身還款能力。」
房市專家Sway則認為,學員還沒買屋獲利前,就得先付出3.6萬元會員費,買屋還要另付介紹費,是「類直銷」的手法;而業者精選標的物,可能是「要倒貨給你」,物件是否從凶宅、法拍屋洗白而來都不知道,「等於被他們賺了一手」,且「你可能成為其他學員的下線」。
至於講師鼓吹「原屋增貸」,就是二胎貸款,在原本的房貸風險外,再追加一個小風險。乃至於操作2間物件,卻將金額加總在1間房屋,向銀行貸款的手法,陳炳辰指出,這要銀行、代書及過戶人等先套好招,「其實就是犯罪」。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,其所簽訂的合約可能涉及造假。Sway也強調,超貸就是犯法的行為,涉及偽造文書、使公務員記載不實之罪。
《住展》雜誌企研室經理何世昌提醒,目前一般信貸利率皆超過2%,除非物件投報率在3%以上,否則民眾恐反而付出高額的利息金額,「無法達到業者標榜用租金抵付貸款的目的。」Sway則呼籲:「民眾最好講座連聽都不要聽,可能會被洗腦。」


【民眾意見】不會嘗試該投資

我自己不會嘗試這種投資方法,假設我今天是到一個售屋中心,他們的招牌很大,然後向我介紹這種購屋方案的話,我才會參考看看。

萬小姐
萬小姐

資金斷掉就慘了

我不認同這種零元買房的投資手法,因為如果突然之間資金斷掉的話,房子就要被法拍,或是低價出售,這樣其實還可能賺不到錢。

賴小姐
賴小姐

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