921居安思危|都更、危老重建,資金哪裡來?

更新時間: 2020/09/21 12:08
內政部積極推動都更/危老重建政策,希望國人住得安全,也推動六都「都市再生」。示意圖,資料照片
圖片來源 : 蘋果新聞網

蘇南/雲林科技大學營建系專任教授、財金系兼任教授

老屋愈來愈多,怎麼辦?內政部統計,目前全台房屋共約有800多萬戶,但屋齡30年以上的戶數約超過400萬戶,未來更會增加至600萬戶,有必要加快都更/危老的腳步嗎?筆者以為,就鋼筋混凝土(RC)建築物而言,使用年限約在55~60年;而加強磚造的房屋,使用壽命約僅35年;很多房屋實在「老」了,但「危」了嗎?

台灣位於地震帶,隨著921地震等斷層的發現,耐震規範修改好幾次(民國88年、94年及100年);耐震設計/施工也隨著《建築技術規則》的修改而加強。但有些民國88年前建的房屋,當時並不重視耐震設計,老屋難免有耐震「風險」較新屋來得高。

何況前年3月起,我國65歲以上之人口數跨越14%進入「高齡社會」,而很多以前蓋的老公寓卻沒有電梯,老人長者爬樓梯不方便,所以內政部積極推動都更/危老重建政策,透過「容積獎勵」40~50%的方式,希望改善國人住的舒服/安全等「適足」居住問題,也推動六都「都市再生」。

總統蔡英文昨日(9/20) 出席「危老及都更博覽會活動」表示,必須要加快都更腳步,提出3原則「整合要容易、獎勵要明確、審議要加速」,創造出民眾、專業從業者、產業三贏的局面。

錢/資金從哪裡來?其實,要從辦理都更危老的方式究竟係採:(1)由地主自辦的「自建」,或(2)由建商啟動的「合建」等兩種目前主要方式談起/分析,本文先談前者。

何謂自主更新?就是在沒有財團及建商介入下,由住戶發起都市更新計畫,住戶組織「更新會」擔任實施者或委由建經公司擔任實施者。辦理都市更新劃定範圍、事業計劃規劃之提案申請、工程發包、產權登記及交屋接管等,如同全體住戶共同組成一家建設公司;而於專業部分則發包/委託給建築師、營造廠、技師、地政士及不動產等相關專家辦理,或提出專業意見給「更新會」決策參考,以彌補專業不足。

最後待更新完成後,所有的重建效益「全歸住戶」所有。就是「更新會」於重建過程中主要扮演協助溝通、整合、協調及執行等的角色/任務。

自主更新/自建者採自行出資或貸款較好?台灣金聯資產管理公司郭文進總經理認為應考量:(1)資金需求額度大小,(2)自有資金機會成本,(3)承擔稅負輕重比較,(4)融資成本綜合計算,(5)銀行融資難易程度,(6)地主意見彙總結果,(7)興建過程風險管控,及(8)其他個別特殊案況等。

銀行如何評估是否融資?台灣企銀創新金融專案辦公室陳銅溪顧問認為主要包括:(1)借款人──借款人或團隊營建、都更經驗、經營能力、信用狀況(信用評等)及財務情形等。(2)資金用途──專款專用,逕付承攬人及相關廠商的信用等。(3)還款來源──預售屋銷售款及日後房貸之控管、房價下跌的掌握程度、銀行資金鬆緊狀況等。(4)債權保障──LTV、LTC或債權保障倍數等。(5)授信展望──立地條件、產品規劃(格局、單價、 總價),及不動產景氣情形等。

筆者建議,在目前景氣似乎不佳的的都更/危老之資金策略為:(1)除非自主更新地主有信用不足、瑕疵與超額貸款等問題,否則自主更新方式依債權保障倍數,可全額融資。而若找建商合建,建商約須自籌約2~3成的土地成本,及約3~4成的營建成本等費用。(2)實施者宜有日後房貸趨嚴/趨緩的因應能力。(3)要有穩健的財務結構、確定的資金來源。(4)要增加興建完成後轉為房貸的可行性。

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