出租人可未經承租人同意進入租屋處?損害住居權的檢方錯誤實務見解

更新時間: 2020/10/20 16:09
出租人因承租人積欠房租故前往租屋處要求搬遷、取回借用物品,基隆檢方認為,難認有「無故」侵入住宅不法犯意,引發質疑。示意圖,資料照片

許澤天/成功大學法律系教授

據媒體報導,基隆市某承租人積欠房租,出租人進屋要求搬遷、取回借用物品並行使留置權,經承租人提起無故侵入住居罪的告訴。檢方偵查終結後表示,《民法》規定不動產出租人,就租賃契約所生債權對承租人放在該不動產內物品有留置權,出租人辯稱因承租人積欠房租,前往租屋處,難認有「無故」侵入住宅不法犯意。

房屋租賃契約簽訂後,承租人依約搬入承租房屋,其不僅享有對居所的使用利益,更擁有蘊含人格、財產、隱私與安全利益在內的住居權,出租人在承租人尚未遷出以前,不得在未經承租人同意下侵入該處所,否則即會成立《刑法》第306條的侵入住居罪。

至於雙方之間的民事糾紛,應循通常民事爭訟途徑解決,尚不能由出租人自行施用強制力或侵入方式處理。而法律容許的出租人自助權,如依照《民法》第447條逕行阻止承租人取走留置物,亦不包含出租人得以不經承租人同意進入租賃處所行使留置權。

據此,基隆地檢署所處理的案例行為人,縱使其辯稱承租人積欠房租有理,其侵入承租人住所的行為依然欠缺正當理由,自屬《刑法》第306條的「無故」侵入他人住宅。既然如此,知悉承租人未為同意的出租人,豈能如檢方所稱的難認有犯意。

至於出租人自認為承租人積欠房租即有理由侵入,僅是可能不知行為係屬違法的禁止錯誤問題,而可能依照《刑法》第16條規定視情形減輕或免除刑責,不會影響犯意的存在。筆者擔心,如此錯誤的檢方見解,恐將誤導社會大眾的法律觀點,進而導致部分出租人敢於侵犯承租人住居權益,實有導正必要。

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