建成圓環周邊 2~3房舊公寓買氣旺

南京西路巷內物件價格好

出版時間:2005/05/28
無論現在的外觀和使用率如何,建成圓環在台北人心目中,有不可抹滅的文化地位。莊宗達攝
無論現在的外觀和使用率如何,建成圓環在台北人心目中,有不可抹滅的文化地位。莊宗達攝

【胡芝寧╱台北報導】台北市大同區建成圓環,是南京西路、重慶北路、天水路、寧夏路等6條馬路的匯聚點,從日據時代開始,就是台北最重要商業中心。歷經政經環境變遷,百年來從繁華到沉寂,過去是台北最熱鬧的不夜城,現在則因地方小吃而名聲猶在。

門檻較低

建成圓環周邊住宅,多集中在巷內,東西向的南京西路和南北向的重慶北路都以店家為主,重慶北路一段、長安西路、華陰街一帶,是台北日常百貨的批發重鎮。
南京西路往環河北路方向,連接迪化街商圈,主要以布商居多,往中山北路方向,受新光三越、衣蝶百貨、捷運中山站帶動,巷內住宅是此區價位最高的區段。

外來客比率不高

建成圓環過去屬台北後站商圈的延伸,過去大眾交通以鐵路為主的時代,外地人來台北,無論是買賣、觀光、購物還是享受美食,圓環都是必經之地,更是許多老台北人心目中對「繁華」的第一印象。
大同區朝陽里里長鄭義雄說:「過去,只要是從中南部到台北來玩,回到鄉里,每個人都會問你,有去圓環嗎?如果說沒有,會被笑死。就像現在人家問有沒有去台北101一樣。」
此區發展歷程可追溯至百年之前,隨著都市重心、人潮東移,此區不少住宅皆已相當老舊,雖透過零星的改建、合建計劃,有不少新建物座落在主要幹道上,但巷內亦有許多老舊房舍乏人問津,而該區合建的新成屋則以三豐建設為主。
住商不動產台北南京加盟店副店長林明貞說:「此區住戶的區域性很強,買賣主要都是在地人捧場,外來客比率不高。」
生活機能成熟是此區住宅的主要特點,除新圓環外,重慶北路、南京西路、及寧夏路的寧夏夜市,都有許多老字號的小吃美食。主要幹道上以透天店面為主,林明貞表示,屋齡約30~40年、1~4樓、建坪97.46坪的透天產品,以成交價約3500萬元計算,每坪單價約17~18萬元,1樓當作店面,樓上自住,或是整棟出租,是此區主要經營形態。

屋況好壞攸關價格
周遭各路段住宅價差不大,屋況是關鍵之一,有沒有經過投資客包裝,對價格有較大的影響。南京西路巷內公寓屋齡約30年以上,坪數約20~30坪,每坪約17~18萬元,以3房居多。
而屋齡約10~15年內大樓,價格關鍵在管理,每坪約20~22萬元;約10~15坪的套房,則多分布在屋齡約10年內的大樓,這類產品管理較其他產品嚴謹,每坪約25萬元上下。
和台北市其他區域相比,此區房價漲幅不大,相較於其他區段的投資成本,不少投資客已從中山區轉進大同區尋找投資標的,交易最熱絡的是2~3房的舊公寓,屋況經過整理、裝潢後再賣出,都會有不錯的價格,其中以來自中山區和三重的客戶最多。林明貞說:「要跨進台北市,從大同區切入的門檻較低,此區因生活機能好,公寓、套房出租行情都不錯。」

報你吃
三元號滷肉飯排骨湯讚

「三元號」從日據時代開始經營,原本在建成圓環內設攤,在圓環改建時,搬到重慶北路二段11號繼續營業,圓環建好後,「三元號」、「龍鳳號」(以雞捲最有名)等知名小吃均選擇留在原地,並沒有搬回去圓環內。
店內滷肉飯、魚翅肉焿、菘茸鳥蛋湯、排骨湯都是饕客的最愛,其中滷肉飯每碗20元、魚翅肉焿、菘茸鳥蛋湯、排骨湯每碗40元;營業時間為上午9時至晚上10時。


大稻埕豐華高3米2

「大稻埕豐華」接待中心位重慶北路二段、民生西路口,距離捷運雙連站不遠,屬商三用地,豐華開發投資興建,以大陸工程營造為主要訴求,接待中心緊鄰基地,目前正在結構中,預計11月交屋。現場銷售人員劉小姐說:「本案非合建案,客戶以區域客為主。」
該案地上13層、地下2層,基地113坪,1樓規劃3戶店面,每坪開價80萬元。2~11樓每層樓高3米2,12、13層為6米樓中樓,同層38、39坪雙併,公設比24%,每坪開價33萬元。

11月完工
11月完工

基本資料

單價:33萬元
坪數:38~54坪
戶數:25戶
類型:大樓
公設比:約24%
樓層:地上13層 地下2層
停車位售價:倉儲式機械車位150萬元
方位:東西向
電話:(02) 2555-7858
資料來源:豐華開發

大道之城公設比不高

「大道之城」位延平北路二段,近永樂、太平國小,周遭巷道小吃店多,生活機能成熟,為三豐建設投資興建,接待中心在基地對面,目前已開工。現場銷售人員藍麗文說:「區域客佔9成以上,以增購、置產為主,前棟8樓以上可見淡水河景。」
該案地上13層、地下3層,基地304坪、屬商三用地,總戶數44戶,針對區域客需求,公設比控制在23%為其特色;1、2樓共5戶店面,住家在3樓以上、同層4戶,前棟53坪、後棟36坪,每坪約30~31萬元。

商三用地
商三用地

基本資料

單價:30~31萬元
坪數:36、53坪
戶數:44戶
類型:大樓
公設比:23%
樓層:地上13層、地下3層
停車位售價:
坡道平面215~235萬元
機械子母車位245萬元
方位:東西向
電話:(02) 2553-0656
資料來源:巨將國際

三豐國璽沒有隔間

「三豐國璽」位重慶北路三段、昌吉街口,鄰近有延平國小、大橋國小、民權國中、稻江商職,樓下即有公車站牌。距離捷運新莊線大橋國小站不遠,未來捷運效應可期。
附近店家林立、便利商店、銀行皆有,診所、家具設計公司亦不少,巷道內小吃店多,基本生活機能活絡。
該案地上7層,本物件為1、2樓店面,樓梯在室內,全屋目前無隔間,登記坪數46坪,屋齡約1年,總價2350萬元,車位需另購,坡道平面車位每個180~200萬元。

1、2樓店面
1、2樓店面

基本資料

總價:2350萬元
坪數:46坪
屋齡:1年
格局:無隔間
類型:大樓
所在樓層:1層/7層
停車位售價:坡道平面車位180~200萬元
方位:坐西朝東
電話:(02)2523-6888
資料來源:住商不動產台北南京加盟店

南西大樓坐擁河景

「南西大樓」位南京西路460號、環河北路口,鄰近環河快速道路、九號水門,周遭多小店家、便利商店,為著名布料街,距離迪化街商圈不遠,沿著西寧北路、環河北路往南,可達台北車站、西門町商圈,生活機能成熟,搭乘大眾運輸系統需步行較遠。
該案地上12層,本物件位9樓,大面窗向外有河岸景觀,全新裝潢。
登記40.05坪,規劃3房2廳2衛,屋齡約23年,總價1050萬元,每坪約26.2萬元。沒有停車位,但水門外可停車。

無停車位
無停車位

基本資料

總價:1050萬元
坪數:40.05坪
屋齡:23年
格局:3房2廳2衛
類型:華廈
所在樓層:9層/12層
停車位:無
方位:坐東朝西
電話:(02)2523-6888
資料來源:住商不動產台北南京加盟店

環北公寓全新裝潢

「環北公寓」位環河北路二段巷內,近環河北路口、飛機航道下,附近以公寓住家為主,1樓多小工廠,生活機能依賴延平北路、重慶北路、民族西路等主要幹道,小環境生活機能稍不便,快速道路沿線夜晚略顯地寂寥。
該案地上4層、本建物位3樓,以全新裝潢、格局方正為主要訴求。
登記坪數40.32坪,規劃4房2廳2衛,擁有前、後陽台,使用坪效高。屋齡28年,總價818萬元,每坪約20.3萬元,沒有停車位,附近巷道可停車。

屋齡28年
屋齡28年

基本資料

總價:818萬元
坪數:40.32坪
屋齡:28年
格局:4房2廳2衛
類型:公寓
所在樓層:3層/4層
停車位:無
方位:坐北朝南
電話:(02)2523-6888
資料來源:住商不動產台北南京加盟店

專家意見
450萬可買2房公寓

一般來說,南京西路比重慶北路好,重慶北路又比延平北路好,延平北路又高於環河北路,除了南京西路價位較有支撐外,其他價差不大。總價約450萬元,可找到約25坪2房公寓,但因開發早,車位很少,一般大樓內坡道平面車位約100萬元。
首購族或想跨入台北市的其他區域客戶,除考量價格外,也要考慮未來性,例如是否要長期居住,或會不會有孩子等問題,最好在購屋前都先考慮清楚再決定。

林明貞住商不動產台北南京加盟店副店長
林明貞住商不動產台北南京加盟店副店長

里長開講
開發腳步要加把勁

我15歲來台北,就住在這裡,過去這裡是不夜城、是台北最重要的地標,茶商、布商匯集,來作西服、旗袍更是當時流行的象徵。但隨著人口外移、及政府對老舊社區的不重視,已經沒落。
開發腳步慢、住宅老舊都是影響主因,圓環重建後根本沒人潮,建議政府應該把心思放在觀光資源上,重視圓環夜市的區域特色,爭取設立捷運站出口,藉由交通便利性,再帶動地方繁榮。

鄭義雄 61歲 朝陽里里長
鄭義雄 61歲 朝陽里里長

里長開講
盼能設立捷運出口

這邊生活機能沒問題,現在最重要的,就是希望能設立捷運站出口。我家3代都住在這裡,已住超過百年,很多台北的有錢人都是從這裡發跡,我們看著圓環從繁華到沒落,真的很希望政府能多用點心在地方。
例如針對大同區的文化深度作規劃,利用地方的歷史特色,吸引觀光人潮,進而帶動圓環風華再現,而其中的第一步,就是我剛說的,應該在建成圓環設立捷運站出口。

周志賢 47歲 建功里里長
周志賢 47歲 建功里里長

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