租約公證 房東不怕賴皮客

載明權利義務免糾紛 委由公證人代辦較省時

出版時間:2007/08/18

【林大正╱台北報導】承租人租金繳交異常與租期屆滿卻賴著不走,是房東最常碰到的問題。若租賃契約經由法院公證,房東的保障將更徹底。

法律加持

租賃房屋時,承租人立場較為弱勢,法律多從保障弱勢角度出發,有時會讓房東大呼難為。信義房屋客戶暨法律服務部專案經理鄭啟新表示,租賃明確載明彼此的權利義務,若租約經由法律公證,對房東與房客雙方都更有保障。
聽到契約拿去法院,很多人就覺得麻煩,甚至擔心被稅務機關盯上。鄭啟新表示,現在的公證,亦可委由地方法院所屬的民間公證人代辦;除酌收基本費外,公證費會依契約的租金規模有所不同。

房客欠租可強制埶行

永慶房屋客服中心經理陳富裕表示,不想親自上法院,房子又有多位所有權人時,可委託1位代理人前往公證。房東要確認簽約人與實際房客是否為同1人,避免日後困擾。
公證最大好處是,一旦碰到房客欠繳房租或拒不搬遷時,不用透過的訴訟,直接由法院強制執行。鄭啟新說,過去曾有租約到期,房客拒搬而找來鎖匠強行開門進入的案例。契約有公證保護,對房東等於是花點小錢買保障。
怕房客拖欠租金,簽約時房東可要求房客須提供保人連帶保證。鄭啟新表示,簽約時保人不僅要到場,並要求拋棄其「先訴抗辯權」,若租金拖欠,保人有義務連帶負責,且不得拒絕房東的給付請求。
鄭啟新指出,如租期屆滿後,房東「忘記」趕人且房客照繳房租時,一切仍按照舊契約的規範執行,但變成沒有期限的「不定期租賃」;除非房客發生違約或違法行為,否則房東不能要求房客搬離。


不定期租賃5年失效

如果房東在租賃期間賣掉房子,具房東身份的買賣雙方常因「換約」(即租約更名)問題,無端遭惡質房客索討費用或要求降租,事實上,房客受「買賣不破租賃」原則保障,買賣雙方不用理會。
鄭啟新進一步表示,為保障因買賣關係而繼受租約的買方權益,《民法》在1999年時已增修為:5年以上未經公證或不定期的租賃契約,新房東可依法請求房客搬離,而不受以往「買賣不破租賃」的拘束。
契約規範不良衍生費用問題也是常見糾紛,因此房東在簽約要跟房客界定清楚哪些項目由誰來承擔。例如社區大型修繕費,包括電梯、瓦斯管線等可由房東吸收,一般水電瓦斯與管理費,在使用者付費的原則下,應由房客負擔。

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