張金鶚專欄:房地產「好區位」知多少?(張金鶚)

更新時間: 2020/06/18 05:00

傳統房地產的教科書都強調「區位(Location )」是投資首要考量因素,然而房地產區位的內涵為何?哪裡是房地產的「好區位」?購買房地產的區位要付出的代價有多高?是否值得?自住者和投資者的好區位是否有差異?換言之,你的好區位是否也是我的好區位?更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及,再加上這次新冠疫情的居家生活與工作經驗,臉書公司預計5至10年後將有半數員工永久在家工作,我們對房地產的區位條件是否該重新認知?值得再釐清。
首先,房地產的區位包含二個層面,一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」(或稱大區位),包括第一圈市中心(蛋黃區)、第二圈市區(蛋白區)及第三圈市郊(蛋殼區);另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」(或稱小區位),包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。
很明顯地 「都市區位」最為昂貴,佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例,第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬元,第二圈蛋白文山區房價只要一半,平均每坪約40萬元,第三圈蛋殼新北深坑或淡水房價再一半,平均每坪約20萬元;而「鄰里區位」的好壞差距有限,平均每坪只有1至3萬元差異,頂多差個3至5萬元。換言之,都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價高出許多!自住者為了居住生活,應首重鄰里好區位;而投資者為了增值,較看重的是都市好區位。
就消費自住者而言,每個家庭因為成員工作與就學的地點不同,對「好區位」的認知與需求應該也有所不同,例如我在政大教書,文山區應該比大安區的區位要好;然而就投資者而言,一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之,消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同,消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求,而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。

不近也不遠的中庸之道

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