房價的美麗與哀愁 (葉家興)

出版時間:2013/03/18

憑藉航海冒險精神,荷蘭在17世紀成了全球貿易強權,並在科學與藝術方面大放異采,開啟了荷蘭的黃金時代。1620年,荷蘭入侵台灣,留下40多年的統治足跡,直到被鄭成功驅離為止。

300多年前荷蘭巔峰造極的榮光,依然保持在許多領域讓後人緬懷。例如,加拿大漢學家卜正民(Timothy Brook)在《維梅爾的帽子》書中,為我們抽絲剝繭地檢視當時畫家維梅爾(Johannes Vermeer)的幾幅畫作中,透露出17世紀全球貿易的軌跡。
而阿姆斯特丹萊頓運河區畔,美輪美奐、古色古香的奢華住宅,也多半保存良好。3年前,國際貨幣基金組織(IMF)出版的《金融與發展》(Finance and Development)在一篇討論長周期房價的文章,就以跨頁方式展示了萊頓運河畔一排詩意盎然的豪宅。
其中一棟住宅,是另一位知名畫家法蘭茲(Pieter Fransz)1625年在這裡所建。當時,阿姆斯特丹有全球最早的證券交易所與期貨交易所,居住在運河區畔附近的幾乎都是達官顯要、富商巨賈。華宅落成後,正逢鬱金香泡沫瘋狂階段,房價十年內漲了一倍。

房價得從長期來看

然而,1637年鬱金香泡沫破裂,市場崩盤,加上大國崛起、強權易手,荷蘭從世界的中心退下。1820年代,這個豪宅區的實質房價竟然低於200年前。即使在今天,根據IMF經濟學家的研究,該地實質房價只比當年上升2倍。如果扣除2000年後的急升,300多年來更是只有上漲1倍。
因此文章結論是,從長周期來看房價,房價上漲的趨勢不明顯,只有上下波動的特徵非常顯著。
但這結論對當下台北擁房自重的屋主而言,必然是嗤之以鼻的。一位年過半百的「美魔女」藝人,就經常在各談話節目炫耀其在台北擁房數棟的成績。她驕傲地說,二十年後只要一棟一棟賣房子,老年生活一點也沒煩惱。

本來,談話節目的通告藝人舌粲蓮花不足為奇,節目裡的談話內容聽聽也就算了。然而,上周出刊的《新新聞》,竟也出現消基會名譽董事長白省三的同樣論點。仍在台科大任教的他不斷告訴學生,畢業5年一定要買房;他以自己40年的買屋經驗,說明以房滾房可以滾出上億身價!
美魔女和白教授以房致富,但他們都忽略了此一時也彼一時也。30多年無疑只是歷史長周期的一小段,而這段期間的台灣房價上漲,跟經濟成長與人口增長有高度關係。
40年前,台灣15至64歲的青壯年人口只有900萬,去年底則到了1730萬。40年間的需求者倍增,一旦供給無法跟上,價格當然飆漲。
然而今天買房的人,40年後還能像藝人與教授這般得意嗎?青壯年人口已經接近頂峰,3年後就將開始下滑,之後還會有足夠的需求接手嗎?以經建會的推估來看,2050年的台灣青壯年人口會萎縮到1100萬,回到1980年的水平;2060年更會萎縮到960萬,回到1970年代的水平。

勞動人口大幅萎縮

需求減少,供給卻要增加。因為嬰兒潮世代退休後,以平均餘命18年計算,遺產賣屋的高峰最快在2020至2040年,就會蜂擁出現。同樣地,政府最近開辦的「以房養老」計劃,也會在獨身屋主陸續百年後,在市場上釋出一定的房屋供應。
勞動人口即將大幅萎縮,遺產變賣潮的房屋供給卻正要如火箭上衝。在過去30多年嘗了房價上漲甜頭的準退休族,真的相信過去趨勢會在未來30多年再現?還是製造更大的泡沫,為自己找個好賣點?

經濟人語
作者為香港中文大學金融系副教授

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