法律信箱:房客欠租 先調解再提告

出版時間:2015/02/27

讀者陳先生問:
我當初出租房子時,與房客簽的契約未經公證,但契約上有註明租約期為2年,本來房客繳交租金情況就有所困難,1年期滿後,又欠了6個月的房租。當時因為顧及情面,未訴諸法律。僅口頭約定,按月慢慢償還,但最近房客經常未接電話、用各種理由推託還款。想請問,是否能用什麼方法來追繳所欠金額呢?

律師葉又華答:
成立租賃契約不以書面為要件,只要雙方對租住與租金有共識,即便口頭約定,也算合法有效的契約,只是若沒白紙黑字,在雙方發生爭議甚至訴訟提告時,要舉證就比較困難。

能聲請強制執行

要提醒讀者,一般若租期超過5年或未定期限,為保障房客,於租約到期前,當原房東將房子出賣時,房客還有權可繼續住在這房子裡,此時依《民法》第425條規定,租約一定要經公證才行。依讀者所述,該租約雖未經公證,但因租期2年,應不會影響陳先生請求租金的權利。
至於房客所欠租金,若無特別約定,應由房客將房租交付至房東住所地,房東可向住所地管轄法院提告,請求房客給付積欠的房租;但若請求金額在新台幣10萬元以下,需待調解之後才會進入訴訟程序。
讀者也可選擇就近向住所地的鄉鎮市公所調解委員會聲請調解,調解效力等同法院判決,若房客拒絕給付,可持該調解向法院聲請強制執行。
記者王吟芳採訪整理

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