法律信箱:房子有合約 繼承人須履行

出版時間:2015/04/24

不具名讀者問:
我家房子和鄰居是共用壁,當時是鄰居想蓋房子緊貼我家房子,所以跟奶奶簽約,現在我們與鄰居交惡,且因房子老舊想要把房子打掉重蓋,但是礙於共用壁的關係遲遲沒法動工,請問繼承房子,是否也一同繼承合約?假如我從別的繼承者手中買下那棟房子,是否也一定要買下那份合約?

律師鄧啟宏答:
《民法》第1148條第1項前段規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」依此規定,原則上繼承人除承受被繼承人的遺產外,亦必須承受被繼承人所負義務(債務)。
因此,讀者奶奶與鄰居簽訂契約同意鄰居使用共用壁,契約內容成為奶奶必須負擔的義務之一,將來如讀者奶奶過世,繼承此棟房子的人,也必須一同繼承此部分的契約,也就是說繼承人亦受此份合約的拘束。

難主張權利瑕疵

另依《民法》第349條規定:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」原則上,若讀者是從別的繼承者手中買下房子,出賣人必須擔保鄰居不得主張使用共用壁的權利;但實際上,讀者已經知道共用壁使用契約,所以當讀者向其他繼承人買下系爭房子時,仍須受該共用壁契約的約束,且依照《民法》第351條規定,也不能向出賣人主張《民法》第349條所定的權利瑕疵擔保責任。記者林益民採訪整理

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