法律信箱:頂樓加蓋私用 須訂定分管契約

出版時間:2015/06/18

不具名讀者問:

我住在舊公寓,10多年前,5樓住戶私自頂樓加蓋,經協調,大家同意5樓住戶加蓋,但須支付所有公用電費,5樓住戶也同意並立約。不過近幾年,5樓住戶在晚上關掉樓梯間電燈,甚至涉嫌弄破燈泡。請問,可以在樓梯間裝監視器蒐證嗎?可以告他破壞嗎?可以說他違約在先,要求他拆除頂樓加蓋嗎?

律師嚴奇均律師答:

依《公寓大廈管理條例》第3條規定「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」所以,大廈的屋頂平台屬於共用部分,原則上供全體住戶共同使用。例外情形,必須經大廈其他住戶同意後,該屋頂平台才能由某特定住戶佔有使用,這在法律上稱為「分管契約」。

舉證違約要求拆除

當年大廈住戶同意5樓住戶佔有使用該屋頂平台加蓋,不過有附帶條件,即屬本件的「分管契約」。初步看來,當初雙方約定是要5樓住戶負擔電費,而該住戶現在既然仍依約負擔電費,縱使使用關燈等方式節省電費,應不算違約。
但如有明確證據可證明該住戶是故意破壞大廈的燈泡,該住戶恐會涉嫌《刑法》毀損罪,而公寓大廈為了安全或蒐證等合理原因,得在公共區域裝設監視設備,建議讀者可以開始蒐證燈泡是何人破壞,以利日後舉證,此外,如果該住戶有更確切的違約行為,大廈住戶仍有權要求該住戶拆除頂樓加蓋。
記者許淑惠採訪整理

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