法律信箱:租約終止 可訴請房客遷出

出版時間:2015/09/24

讀者賴祐問:
我把房屋租給A小姐,契約訂2年,看屋及簽約時,另有自稱A員工的B先生陪同,A先給2個月押金與3個月租金支票〈均已兌現〉,簽約後由B入住,1個月後,A以存證信函通知終止契約,我多次催B遷出未果,連電話都拒接,請問應如何處理?可斷水電嗎?

律師聶瑞瑩答:

讀者雖與A小姐簽訂租期2年的租賃契約,但A既已來函明確告知要終止契約,若讀者也同意,則租賃契約即因雙方合意而終止,並不受租賃契約2年租期限制。
A承租房屋後,雖是由員工B先生入住使用租屋,但依租賃契約,A仍是該房屋承租人,B僅為A的「佔有輔助人」(即依據A指示而管領該房屋的人),並不因此承受租賃契約的任何法律上權利義務。

不建議強制催還

依《民法》第455條「租賃物返還」規定,A仍為負有返還租賃房屋義務的人,若A拒絕返還,讀者可向法院訴請A返還房屋。另外,因B先生實際上佔有房屋,讀者也可依《民法》第767條「所有物返還請求權」規定,訴請B先生返還房屋,待判決確定後再強制執行。
因司法實務上有許多案例,出租人以強制手段向出租人催繳租金,或請求返還租賃物,結果被判構成《刑法》第304條「強制罪」,因此不建議讀者因一時衝動,以斷水斷電的行為導致己身觸法,建議依循上述法律途徑處理租屋糾紛。
◎記者胡守得採訪整理

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