貸款成數低迷、屋主有感降價 何時該買房?

出版時間:2015/11/02

【廣編特輯】
  根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款統計資訊,第二季全台鄉鎮市區平均核貸成數最低的前十名區域中,雙北市行政區就佔了六名,包含:瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區,平均核貸成數約五成八~六成,至於平均核貸成數最高之區域前十名則有三行政區為花蓮縣花蓮市、吉安鄉及壽豐鄉,平均核貸成數約七成六~七成九!

  全國不動產企研室主任張瀞勻指出,銀行判斷核貸高低有三大項目,第一為物件區位,銀行內部將物件分為A區、B區及C區,依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定,像是台北市及新北市精華區都被列為A區;第二則是物件周邊環境和屋況,第三則是銀行對後市的看法及貸款人信用條件,此外,央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制,並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成,也是造成部分地區核貸成數較低的主因!

10月交易量已成長至少二成,高雄市更是成長四成之多!(圖╱全國不動產提供)
10月交易量已成長至少二成,高雄市更是成長四成之多!(圖╱全國不動產提供)

  全國不動產企研室主任張瀞勻指出,以大安區、士林區及南港區為例,多是高總價交易以及置產族購屋,除了高總價物件受限於央行管制,置產族則是手上有一定額度的資金,才出手買店面或替子女購屋出頭期款,因此貸款相對保守,所需成數僅約五成左右,而換屋族、首購族則可核貸七成-八成,兩者平均後核貸成數約六成!

全國不動產特約地政士鄭志驊也表示,雖然台北市為銀行認定之精華區,但只要被銀行認為物件是為投資用途,例如店面及商辦,核貸成數多半在五-六成。

  而核貸成數最高之前十名行政區中,花蓮即佔三區,全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文分析,花蓮市和吉安鄉在花蓮縣13個行政區當中,不論生活機能或是交通便利性都屬一屬二,且近期農地農舍交易較冷清,投資客退場,目前多為換屋及首購族購買成屋,因此貸款成數大部分都能達到七成以上!

  然而在股市、房市經濟雙引擎熄火的情況下,央行也在8月13日取消部分選擇信用管制區,包含:桃園市4區及新北市鶯歌區、八里區,並調高全國不分區第三戶、豪宅貸款成數至六成,張瀞勻認為,有助於緩和低迷的買氣,且也讓預算有限的購屋族不再苦於自備款不足。

購屋族應先有穩定的工作並且強迫儲蓄培養購屋能力。(圖╱全國不動產提供)
購屋族應先有穩定的工作並且強迫儲蓄培養購屋能力。(圖╱全國不動產提供)

不當人云亦云之羊群 趁早買房

  此外,近期屋主因待售期過長、資產配置考量,願意降價5-15%出售,在有感降價的情況下,加上明年1月1日房地合一新制即將上路,買方為趕在11月15日前登記移轉,以利趕在今年底前過戶完成,以適用舊制,10月交易量已成長至少二成,高雄市更是成長四成之多!

  張瀞勻認為,盲目追隨市場輿論的羊群認為房價下跌三成才是合理價位,但每個屋主本身的財務條件、資金需求不同,低價拋售的物件可遇不可求,但僅是區域個案,並不代表價格全面大跌,而目前房價已回檔5-15%,若您是冷靜又能獨立思考的狼應該趁此時採取行動,先多看多比較,覓得好物件就要適時進場購屋,而不是坐在家中苦等房價下降,因為比你勤快出來尋屋的人總會把握機會、捷足先登!



  她也建議,購屋族應先有穩定的工作並且強迫儲蓄培養購屋能力,在選購產品時則依循「先舊後新、先遠後近」之原則,勿好高鶩遠,並挑選符合全家人交通便利性及生活機能可及性佳的2或3房產品,除了可以滿足居住需求,更重要的是擁有自己的家所帶來心靈面的踏實、滿足、幸福感,是租屋難以取代的!


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