【過租金回報之後】以為有5%回報 按樓套現230萬買劏場 70歲婆婆:依家收得1300蚊

【過租金回報之後】以為有5%回報 按樓套現230萬買劏場 70歲婆婆:依家收得1300蚊

出版時間:2019/07/31 08:00



劏場入場費較住宅低,業主又會提供首兩年固定租金回報,投資者在買入劏舖後頭兩年,固然能每月享有穩定收入,一般更高至百份之5%回報率,更免租金、免差餉等小恩小惠。即使偶有有關劏場變死場的新聞,每次開賣,業主都能成功清袋。但當固定回報期完結以後,劏場業主又會面對着甚麼問題?

提供固定回報 吸大量投資者

在熙來攘往的北角英皇道,原來也有一個名為「英皇大道廣場」的劏場,但這個劏場並不像一般劏場一樣,充斥着一個又一個三四十呎的劏舖,反而這裏開了一家面積佔了一層樓面的outlet。

翻查資料,這個outlet是由亞洲地產董事總經理兼資深物業投資者蔡志忠,在17年跟友人投資4000萬開的名牌專賣店。而蔡志忠更是這個劏場的搞手,他在14年3月以1.4億元購入這個前身為傢俬舖的兩層舖位,再把他分拆成百多個面積由30呎起的單位出售,售價由九十萬起到三百多萬不等。

記者上去繞了一圈,發現outlet內由化妝品、洗頭水、以至廿多萬的手袋也齊備。但逗留了約半小時,期間進店人流只有寥寥數個,而當中大部份為操普通話的顧客,相信是內地旅客。既然發展商自己租回劏場內的店舖開outlet,本以為一眾小業主應該不用像其他劏場的小業主那樣為找租户而煩惱,可以每月月「印印腳」收取穩定租金,七十多歲的小業主陳女士卻告訴記者原來每月所收取的租金並不穩定,甚至只能收取一千多元。

這個英皇大道廣場以首兩年固定租金回報,兼由發展商代付地租、差餉、管理費等以作招徠,陳女士當初就是給這點吸引,在14年以其本身之自住物業承做按揭,一筆過買了商場一樓的一個舖位,皆因當時發展商願意為馬上付清舖價的業主,提供買價5%租金回報,使她可以每月收取八千多元。

惟當兩年固定回報期過後,發展商雖然繼續向小業主租用舖位,但就不像以往般提供固定的租金回報給業主,反而是以每月收租所得之營業額回報給一眾業主。她指,現時每月的租金收入都不穩定,介乎於一千三百元左右。另外,在兩年回報期過後不久,業主更需自行繳交差餉,但她又擔心在將來需支付商場的管理費,「自從需要交差餉後,他曾寄過一封信來,說遲些小業主們有機會需繳交管理費。但我都已完全沒有收入對不對?每月只收得千多元。」

照陳女士的講法,若以她約230萬的投資額,現在每月收約一千三百元租金,現時的租金回報率連1%也沒有;其兒子曾建議她把店舖賣掉套現,但他卻恐防現時賣出的話會損失慘重。

「若果那時用二百多萬買一個兩房單位,現在每月至少都有一萬元的租金收入。投資錯了便要認命,不能說後悔;我當這間舖已經是扔掉的了。」

屯門荃灣劏場 回報率未返家鄉

除了英皇大道廣場之外,其他劏場的發展商在頭兩年提供固定租金回報之後,便把商場的租務事宜交回小業主處理。

屯門的壹號總站跟荃灣的荃立方,均已過了固定租金回報期一段時間;雖然人流方面有顯著改善,但近期仍錄得蝕讓成交。今年二月,壹號總站一樓一個舖位更錄得勁蝕八成的個案。

記者觀察過兩個商場的租務情況,發現壹號總站的出租率已超過九成;但至於租金收入方面,我們曾致電地產代理詢問兩個商場嘅租金回報,他們指壹號總站和荃立方,分別能收取每月3000及3800元的租金,若以現時市價即70萬及80萬元購入,回報率亦超過5%;但若是由開售持貨至今的一手業主,回報率或仍低於2%。

大日子業主接手辦聯租 注重定位

而位處大埔墟新街市斜對面,前身為酒樓的大日子商場,早於兩年前已過固定租金回報期。業主代表黃根就表示,自發展商停止承包租務後空置率大升,大部份小業主加入了業委會,大力搞聯租,吸引不少新租客,使租務情況及人流以至租金收入都有所改善。

他指出,大業主承包商場租務的時候,每月給他們買價5%當租金,但兩年後便終止,更把店舖全都交回業主放手不理。他憶述接手初期,有些店舖的租金只值千多元,「都說是給那個發展商害了,發展商以低價把店鋪出租。」

他表示,現時商場租金大約由三千多至四千多元不等,視乎不同樓層及位置,而小業主的租金回報率達到平均2%,有些近樓梯入口的店舖更能達到2.5%。黃先生認為,舉辦聯租之餘,亦要為商場定位,會儘量建議其他業主勿把舖位租給別人作貨倉;現在他們正計劃把商場的一樓,打造成全大埔的旅行社中心,「若果全部業主也肯參加我們的聯租就更好,我們整層店舖也成為旅行社。若果我說想去哪裏旅行,走去「大日子」吧,「大日子」一樓你想去哪裏旅行也行,那裏旅行社又多,仼你選。」

城市金庫租户:自己改變經營模式

至於鄰近英皇大道廣場,坐落北角城市花園商場地庫,由麥浚龍父親,麥紹棠的中建富通(0138)旗下公司發展的城市金庫,同樣過了固定租金回報期,小業主亦有舉行聯租活動以振興人流,租户認為人流的確比以前有輕微改善。

在城市金庫連租十多間店舖,經營小型百貨店「根本家族」的蕭太指出,商場的出租率比以前高,但不少都是出租作貨倉用途。她表示,業主對租戶的加租幅度比以往大,皆因業主認為現時商場的出租率較以往高,而商場人流又好像旺了一點,「就像我一樣,在這裏經營了那麼多年仍繼續的話,他們會認為我生意應該不錯,但實際上又並不是。」

本行在約兩年前曾訪問過蕭太,發現該店現時所主力售賣的貨品跟以往有點不同。她說,其店舖的經營模式也需不斷轉變,才能依舊屹立於商場;以前會以家品及日本零食,抑或日本的貨品為主打,但現時家品在店舖內所佔的比重較少,同時卻加入了各類保健產品。她又指自己一直堅持售賣高級生果,皆因新鮮及漂亮的生果較受顧客喜愛,自己亦開始把重心移向網上銷售,以迎合市場改變。

而城市金庫將會在電氣道入口外架設大電視作宣傳,蕭太認為或會對人流有進一步改善,但並不會帶來一個很大的轉變。

劏場業主以至租户所面對的問題,看來不能一朝一夕便解決得到,但不少劏場業主都選擇組成業委會,望能共同突破困局。相比之下,英皇大道廣場業主之間欠缺橋樑,或難有共同行動去改善租金收入。

撰文:羅天朗

攝錄:廖健昌 鄭樹清

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