【計錯數估少千萬】恒基千萬「強奪」千呎紅磡舊樓 60歲老業主:同等呎數嘅唐樓都買唔返

【計錯數估少千萬】恒基千萬「強奪」千呎紅磡舊樓 60歲老業主:同等呎數嘅唐樓都買唔返

出版時間:2019/08/12 07:00



「我個心理壓力好大,或者係咪啲有錢佬玩哂,我普通人一個,唔熟法律。」今年60歲的馬先生,是三間牛雜麵檔的老闆。有著典型上一代奮鬥歷程的他,祖籍潮州讀書不多,40年前來到香港由低做起,本先在大排檔洗碗,到後來儲錢自立門戶賣麵起家。

與妻子白手興家,育有三名兒子的馬先生在賺到第一桶金後開始投資磚頭,除了自住物業外,他另在1997年時以230多萬元於紅磡黃埔街買入一個舊樓單位,面積981呎。發展商恒基地產(0012)在數年前開始收購黃埔街及必嘉街一帶舊樓,而其單位亦成目標之一。

兩者多年來一直就開價周旋不果,直到今年恒基收購大廈超過八成業權,正式進行強拍,事情就突然急變。強拍收購價最終僅得1,048萬元,呎價只有1.06萬,遠低市價。事件更鬧出羅生門,馬先生透過自己委任的測量師發現,恒基透過第三方所做的估價報告有多達127個顯而易見的錯處,包括加減數錯之簡單失誤;報告另忽視了單位可作商業用途的可能性,令最終收購價出現重大誤差。

作為恒基代表的田生集團早在七年前開始跟馬生聯絡,「第一次開價係850萬,個陣收購剛開始,加上單位喺我購入時已裝修成六間套房一直收租,所以我就無急住賣。」他指頂層住戶最先被收購,期後業主立案法團亦解散,樓齡有近60年的大廈後來淪為中空狀態,沒人再統籌。

「單位係預備啲仔長大後,畀我退休做退休金嘅,呢六個單位每個以約2,000元出租,一直至今。」馬生憶述田生去年有再開價1,850萬,「我之前叫個仔查田土廳嘅成交紀錄,其實舊年呢個範圍內已經收到1.9萬元一呎。」他因此稍為回價,惟對方拒絕,之後再沒主動聯絡。直到今年年頭馬生打電話給田生代表,對方最後出價1,500萬元。馬生認為:「樓價再升咗,呢個價根本買唔返一樣大細嘅樓。」雙方因而未能達到共識。

「恒基喺樓下貼咗張紙,話幾時將會強拍,係對面街一啲識我嘅人見到影相我知,話舊樓門口已貼咗告示。」馬生指自己聯絡地址不在該處,最終因信件寄去舊樓單位而不自知,在陰差陽錯下法庭就視業主缺席聆訊。「田生其實有我電話,佢可以直接打電話畀我溝通。」直到強拍判決已定,金額為1,048萬元;馬生始委任測量師為單位進行估價,才發現對方提交的估價報告有多方問題。

產業測量師黃雍盛指,恒基委任第三方所做的估價報告有多達127個明顯錯處,情況令人嘩然。「如果只係一至兩個錯誤,我哋基本上會理解係人為上失誤或唔小心,但連續有咁大量計算上嘅差誤,我哋就有啲保留。」當中的失誤包括加減數錯,「佢哋於百分比調整嘅系數總和上,則係負數會減,正數會加,經過我哋覆核後發現報告於加減過程中同正確數值係有差別。」簡單如:5%+2%-2.4%-1.6%-2%-3.5%等如-2.5%;其報告的答案卻算錯為-2.7%。黃雍盛表示當中的差誤由零點多個%至1,100%也有,「以一個審慎嘅測量師角度而言,於對外披露估價報告之前,我哋會做起碼三次審核,先會交畀法官去做判案。」

根據土地(為重新發展而強制售賣)條例(第545章)提交,發展商的申請會交由土地審裁處審議。而審裁處成員須包括兩名獲專業資格認可的測量師,審理該個案的成員亦會根據該條例檢視申請人/答辯人提交的估值報告。雖然報告有大量明顯錯誤,但涉事的委員卻未能自行校對及發現,反之指估價報告是公平和合理,更根據報告作出判決。

報告的另一大爭議,就是忽視了大廈一樓可作商業用途的價值,黃雍盛指此舉有違常規,有刻意壓低收購價之嫌。「商業用途相應上會有更高收購價,我哋估價結果大約達至2,200萬元,同現時1,048萬元嘅收購價比,最多有1,200萬嘅差額。」

黃雍盛解釋,由於該單位地契本身並無用途限制,根據住宅( 甲類 )規劃用途:離地15米高度的空間可容許做商業之用,則表示一樓至二樓單位只要證明符合消防要求,就可當作商業用途。他指:「法例或強拍中雖然無強制要求將商業用途納入考慮中,但估價中會以最高最佳使用(highest and best use)為分析原則。」他指這是業界的重要守則之一,以令估價對象得到最全面及合理的結果。其另以黃埔街11號一個一樓單位為例,該單位正經營名為「金榜美容用品」的店鋪,可見該區一樓單位是可作商業用途。

雖然馬生於發現問題後提出翻案,但法官認為對方在通知方面已跟足程序,加上案件已到尾聲,所以拒絕了他的要求。「因為在審訊期間,文件已被接納為公平及合理價值,如果要法庭再翻判之前嘅收購價係存有好高難度。」黃雍盛補充除非是重新把強拍令撤銷才有翻判可能,但這個程序基乎是微乎其微。

律師梁永鏗表示業主是絕對有責任核收信件,「對方(發展商)會向法庭提交送遞過信件嘅證明,如日期及地址,以證明通知及送遞嘅過程係穩妥。」然而,如果當事人認為對方在送遞文件及提出收購價並不合理,應盡快在判詞或收到判令時入稟法院,提出要求。他另補充:「業主如果接受強拍,只認為判辭嘅銀碼唔合理,亦可考慮另起一宗官司去處理。」

除了法律程序,小業主也應「摸清」物業底價,以保障自身權益。產業測量師黃雍盛提醒業主們可在收到收購或強拍首次通知後,爭取時間找合適的測量師或估價師為單位進行估價。「估價師需要熟悉土地發展,土地法律等等,以將呢類法定原則融合於估價過程中。」其指現時市場收費由十萬至數十萬元不等,報告需時大約三個月,視乎個案的複雜程度而定。

雖然事件暫成定局,但馬生認為收購價錢絕不合理:「我希望對方可以處理得好啲,呢件事係唔公道。」他現時正循其他法律途徑,出了律師信予對方委任的估價測量師,嘗試追討賠償。「唔憤氣呢都係冇得講㗎喇,我覺得有啲有錢佬真係唔知有冇畀個良心出嚟社會做事。」他指這個價錢連同樣呎數的唐樓也買不起,更遑論七年樓齡以下的單位,其感嘆:「順其自然囉,合理的話係想攞返市價。」

採訪:黃綺敏 羅天朗

攝影:梁正平 于港民


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