法律問蘋果|放棄共有土地優先購買權 可實拿變賣價金嗎?

更新時間: 2021/06/13 09:18
因繼承而公同共有的土地,如經共有人過半數或應有部分合計超過三分之二的共有人同意,就可以將土地轉售給第三人。 示意圖
圖片來源 : 蘋果新聞網

蘇姓讀者問:土地開發商一開始就為了日後收購土地方便,拿了其中1個共有人的證件就辦了公同共有的土地所有權狀,最近為了要我們快點簽約賣地,告訴我們如果存證信函送達我們不主張優先購買權,則會扣除代書費用、增值稅等等(詳細說要請代書算過),且我到時候需要支付提存費,但我網路上看到,放棄優先購買權後有2種方式,如果我放棄優先購買權,我不應該是跟其它已簽約的人一樣,直接實拿回強迫我變賣的價金嗎?

律師王翊瑋回答:

依《土地登記規則》第120條:「繼承人為二人以上,部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時,得由其中一人或數人為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地,申請為公同共有之登記。」,是因單純將繼承的土地登記為公同共有,並不影響其他共有人的權利,所以僅需由繼承人之一辦理即可,但各繼承人日後如需辦理共有土地的分割或移轉,仍需依《民法》及《土地法》相關規定辦理。

再根據《土地法》第34條之1之規定,「共有土地之其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定處分土地時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。上開規定,於公同共有準用之。」

所以,因繼承而公同共有的土地,如經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,或應有部分合計超過三分之二的共有人同意,就可以將土地轉售給第三人,這是為了避免共有土地長期閒置,有礙經濟利用。但共有土地出售前,出賣之共有人應先將出賣條件通知其他的共有人,其他共有人並有依同一條件優先購買的權利。如果其他共有人沒有購買意願,或購買條件不相同,那出賣之共有人應將其他共有人因出賣土地應得之對價或補償,提存或交付給其他共有人,才能辦理共有土地的所有權移轉登記。

依照目前實務上運作,所謂「他共有人因出賣土地應得之對價或補償」,是指出賣土地的價金扣除移轉土地必要費用(例如土地增值稅等)後,及其他共有人因拒絕受領或事實上無法受領時產生的提存費用等,再依各共有人持有土地之比例分配剩餘價金,出賣之共有人並應於移轉登記及提存時,提出價金計算書,以為佐證。(王吟芳/採訪整理)

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