劉黎兒專欄:當房地產一文不值時

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出版時間:2017/12/03 00:06
視野良好的伊豆房產價格低廉。劉黎兒提供
視野良好的伊豆房產價格低廉。劉黎兒提供

《真日本》當房地產一文不值時

劉黎兒/旅日作家

台灣人「有土斯有財」觀念濃厚,我有些台灣朋友,一有錢就買房買地,也有老同學對自己長年囤房成功很得意;但也有許多朋友投資日本房產,都告失敗,最慘的是脫手沒人要;日本人知道「不動產」是流通價值很低的「負動產」,甚至奉送想請人接手,最近「私有地」變成「死有地」問題侵襲日本列島,房地產雪上加霜,一文不值化,土地神話崩潰再崩潰!

日本房產不僅有所謂「2025(東京人口減少)問題」,甚至也有「2022年(綠地大量放出)問題」「2020年(奧運結束)問題」「2019年(日本戶數減少)問題」亦即房地產泡沫大崩盤越來越接近,而且連環爆,少子化、空屋率更嚴重的台灣房地產夢是否早該醒了?

有朋友最近到伊豆玩,發現日本鄉下房產好便宜,只要幾百萬日圓,說「我也買得起!」我說「免費的也有,只要你繳得起昂貴的稅金跟管理費!」至今許多人聽了業者或名人推銷的日本收租夢,下場都不好,因為修繕基金、管理費、稅金以及換房客的裝潢費等,外加嚴重折舊費及委託管理費、臨時修繕費等等根本划不來;此外台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉,而不受日本市場歡迎的物件,如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等,只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。

原本日本房地產就越來越沒人要,私有地因繼承登記的手續費等需要數十萬日圓,很多繼承人就不登記,長年下來,所有者不明;若非全部繼承人都同意,就無法放棄繼承,或要捐贈給政府,也要有公共利用價值,政府才肯收,許多地方政府拒收;變成「死有地」的很多,亦即所有人死亡、下落不明或成了無法活用的「死地」。

不僅土地,許多老朽住宅公寓或大廈,也因相當戶數的所有者不明,而無法改建等,動彈不得,連帶整個房產價值歸零,同樣「死有化」,不時有人放火等,犯罪增加。

富士通總研的研究指出,所有者不明房地大增係因人口減少而帶來的全國性地價下跌導致的;現在地方銀行甚至推出「空屋解體貸款」,許多老人還得為了拆房子而借錢;因為人口減少、產業衰退,2040年將消滅的地方鄉鎮高達896個,人口加速流入都會,負性螺旋不斷持續,拋棄房地的人會越來越多。

「死有房地」增加還有另一個問題,就是日本是在70年代基礎建設投資達巔峰,經過5、60年,像首都高速或東名高速等公路,或生活必需的上下水道、瓦斯等都老朽化需要修繕,但沒什麼人住的地方只好放置不管,許多地區鬼城化,有些人即使不願離開老家,但沒水沒電等,被迫失去故鄉,非常悲哀。

即使地方人口流入,但奧運結束後,東京人口也將離開、老化;奧運吹起的房產泡沫眼看在2019、甚至2018就會崩盤,2025東京人口全面減少,房價甚至跌半;日本現在空屋1000萬戶,2033年超過2000萬戶, 2040年空屋率43%,連野村總研都建議限制新建房屋;這都是很快會發生的,不是遙遠的未來。

不出10年,除了超級富翁還買房外,日本人都會覺得房子是負擔,擁有房子的「持家」喪失意義,夠住就好,或租房就好,或跟別人分享就好,房地產一文不值的時代也會很快降臨在超級少子化以及超高空屋率的台灣,買房的人還是等幾年吧!

視野良好的伊豆房產價格低廉。劉黎兒提供
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視野良好的伊豆房產價格低廉。劉黎兒提供
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