【地上權宅1】地租、貸款雙殺  8大指標案一半退場

出版時間:2018/10/05 11:18

更新 : 動新聞

雙北市共計8大指標地上權案,陸續端上市場,其中,仍堅守作為住宅使用的,僅有「華固新天地」、「派樂地」、「昇陽寓見」及新推案的「潤泰代官山」等4案,另外半數則改為商用不動產或出租型酒店式公寓。業者評斷,該類型產品之所以毀譽參半,多來自於民眾對地租與貸款的疑慮,若非推案業者擊破盲點、配套完善,否則只能另想出路。
 
「不在乎天長地久、只在乎曾經擁有」,但這樣的購屋觀念,對根深蒂固的傳統「有土斯有財」觀念,卻相互牴觸。根據雙北市過往推出的地上權住宅案銷況及後續使用情況,可發現民眾對於該類型的產品,多恐於貸款、地租等條件,而不敢出手,腦筋動得快的開發商,選擇切割年限銷售、或自發提供公司貸,以降低民眾負擔,也有人與公部門一搏,爭取地租穩定機制,部分開發商則寧願黯然退場,改為商用不動產使用,或者也有業者選擇持續與消費者拉鋸,自預售賣到成屋,還沒完銷。
 
細數雙北市過往8大指標型地上權住宅案,銷況最為亮眼的,當屬景美財政園區「華固新天地」、及剛開賣的松山「潤泰代官山」,前者於2014年預售,當時銷售單價約是周圍一般新屋的55折,加上華固品牌與絕佳地段,使得銷售成數逼近9成,被譽為「全台賣得最好地上權案」,但全案在交屋前夕,傳出已購客因地租問題槓上華固,甚至引爆退戶近200戶,對此,華固先是自掏腰包祭出「地租10年凍漲」方案,再提出地租仲裁案,大勝國產署,確保未來3.5%地租中,有2.5%不跟漲,使買方又一一回籠。
 
而潤泰案則是在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,壓低銷售總價不到500萬元,標榜以長租概念來看待地上權案,潤泰創新總經理李志宏說:「此案月繳納貸款金額加上稅金、地租、管理費,約2萬元,低於周圍市場行情,也是能成功吸引買方的主因。」
 
另外,切割年限銷售的第一人「派樂地」,據了解因建商並未大張旗鼓該方案,買方多仍以買滿使用年限為主,開賣至今超過3年,還餘零星戶數出清中。也曾打出分割年限銷售的「昇陽寓見」,已邁入第2期銷售,因為亟待買方磨合,去化速度依舊緩慢。
 
已從住宅案轉型商用不動產的案例,則包括「仁愛本真」、「志嘉水曜」、「吉美璞立」等,其中,基地位於大安路一段巷弄內的「仁愛本真」,初期曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館;位於羅斯福路二段的「志嘉水曜」,則改為文創型商務旅館;位於民生東路四段的「吉美璞立」,銷售失利後轉為租賃型酒店式公寓,現則滿租中。另外,也有建案如「將捷SOLO」,考量銷況不如預期,為保產權獨立、未來開發商可自由運用,因此退掉所有買方訂單,先行開工興建,再做打算。
 
創意家行銷副總經理柯仲武透露,站在第一線銷售面對消費者,對於地上權案的疑慮,通常不外乎貸款、地租2大心魔,「由於市面上銷售的地上權案,多屬不可分割產權的產品,民眾向銀行貸款,往往會遇到成數不足、或是利率較高的窘境,開發商為解決此一問題,便會加碼提出公司貸,讓民眾減少頭期款負擔,但未來若物件轉手,第二手買方就沒有貸款優勢,加上使用年限遞減,使房價恐因此貶值,民眾因而不敢出手。」
 
至於地租,依據現行地上權案繳納地租規範,是依照公告地價的3.5~5%不等繳納,與一般自用住宅地價稅優惠稅率僅千分之2相比,兩者相距至少22倍,加上公告地價調漲幅度難以掌握,使原本預算不高、才選擇地上權住宅的民眾,宛如驚弓之鳥,對該產品更加退卻。
 
但華固總經理洪嘉昇認為,針對新天地案在地租仲裁上的獲勝,加上公部門已裁定未來地上權案地租,將改採部份固定形式計算,已見政府在調整該類型產品的善意,未來相信在民眾接受度提升的情況下,不排除再投入該類型產品的開發。(詹宜軒/台北報導)

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仁愛本真初期曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館。資料照片
仁愛本真初期曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館。資料照片

建案「將捷SOLO」銷況不如預期,為保產權獨立,退掉所有買方訂單,先行開工興建,再做打算。資料照片
建案「將捷SOLO」銷況不如預期,為保產權獨立,退掉所有買方訂單,先行開工興建,再做打算。資料照片

派樂地做為遞上全住宅,切割年限銷售。資料照片
派樂地做為遞上全住宅,切割年限銷售。資料照片

新推案的「潤泰代官山」在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,壓低銷售總價不到500萬元。資料照片
新推案的「潤泰代官山」在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,壓低銷售總價不到500萬元。資料照片

華固新天地曾是「全台賣得最好地上權案」,但交屋前夕已購客因地租問題槓上華固,引爆退戶近200戶。資料照片
華固新天地曾是「全台賣得最好地上權案」,但交屋前夕已購客因地租問題槓上華固,引爆退戶近200戶。資料照片

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