竹科上班族:看懂竹科三期、台知園區徵收爭議─地主權益篇

出版時間:2018/10/12 21:02

陳健章/竹科園區上班族 

1.區段徵收範圍選定原則,應依當地地勢、地形、天然環境等實際需要劃定。又市地重劃實施辦法規定,重劃地區範圍應儘量配合都市計畫之閭鄰單位辦理,邊界並應依明顯之地形、地物劃定。

竹東鎮(工研院附近地區)計畫有各種不同地形,形成許多不同分區,若全區合併開發,無論區段徵收或市地重劃,開發後各區土地混合交換,交換價值不易衡量,只是有利開發單位預留街廓,徒增紛爭,建議依明顯之地勢、地形、地物劃定範圍,分區開發,為了能夠順利進行開發,公共設施(含綠地)可以跨區與住商用地合併開發。
 
2.區段徵收適用在都市土地及非都市土地,進行農業區或農業用地使用變更,行政院規定:因都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地者,應辦理區段徵收。市地重劃的必要性在於特殊情形,如已發佈細部計畫或小面積的土地開發,原位分配相對公平,農業區或農業用地變更如不以區段徵收,地方政府應就無法辦理之理由,呈報行政院核示。

但是大面積的土地開發若採用市地重劃,由開發單位主導分配,分配結果容易受到人為因素影響公平性,民國102年臺中市地政局曾局長坦承,市府開放自辦重劃八年後,異議、訴訟案件發生不斷。
 
3.依土地徵收條例規定,特定農業區非行政院核定之重大建設不得徵收,竹北台知園區全區地勢平坦,應採用區段徵收開發,抽籤選配,相對公平。竹東鎮(工研院附近地區)計畫則應依各分區面積大小等特殊情形決定開發方式。
 
4.無論區段徵收或市地重劃,縣政府都應揭露公有地無償提供公共設施面積、指配公共設施面積及未登記地面積,但是都市計畫書往往都沒有充分揭露。在計算參與分配的土地面積中,是否有未具分配權力的公有地及未登記地?
 
5.縣政府是否沒有公開過去開發案件的實際開發成本與土地處分收入?計畫中的開發案件,地上物補償、公共設施開闢經費、貸款利息,以開發後建築用地分攤,開發費用每坪2萬多元,是否合理?縣政府應說明估計基礎的合理性。縣政府農地補償及公有地作價:竹科三期每坪4萬元、台知園區每坪6萬元,假設地主應負擔的公共設施比例以40%計算(不含公有地無償提供公共設施及未登記地面積) ,開發後建築用地平均成本:竹科三期每坪8.66萬元、台知園區每坪12.60萬元,但是縣政府計劃參與分配的開發後平均地價,產業專區(工業、商務及服務業用地)每坪7.2萬元,估計的開發後平均地價過低,低於開發成本,由地主負擔損失並不合理。而且如果縣政府高估農地補償及公有地作價面積,開發成本大量虛增,縣府受配土地面積暴增,更不合理。
 
6.竹北台知園區計畫交大園區40公頃、產業用地由82公頃縮減為51公頃,竹東鎮(工研院附近地區)計畫產業用地由38公頃增加為78公頃,縣政府沒有說明開發目的需求面積的合理性、沒有計算配地總面積比例,以開發後建築用地平均成本推算,配地總面積比例46%,當抵價地總面積比例低於50%,縣政府沒有說明情況特殊的原因及影響,違反土地徵收條例有關保障私人財產的規定。 
 
7.雖然區段徵收新竹縣政府預定的配地總面積名目比率40%,但是實際比率農地大約30%左右,建地可能低於80%,與市地重劃配地率55%比較,配地比例產生重大差異,有檢討必要。而且以都市計畫書揭露的徵收範圍平均公告現值及配地比例40%計算,竹北台知園區平均公告現值116,356元,公告現值8,000元的農地配地率2.75%,竹東鎮(工研院附近地區)平均公告現值15,011元,公告現值6,000元的農地配地率16%,配地率如此偏低,是否不合理?抑或縣政府不願公開真實配地比例,故意提供錯誤資料?
 
8.縣政府處理異議地主原則為原地保留或剔除開發,與意願調查明顯不符,造成都市發展用地支離破碎,開發後土地夾雜或地籍線曲折不整,價值明顯受損。若是縣政府無視地主對都市計畫異議的理由及參加開發的意願,沒有針對異議的理由修正計畫內容,只是一味堅持開發利益的極大化,剔除異議者參加開發並不合理。
 
9.如果透過陳情,縣政府不會理會人民的意見;提出訴願,內政部、行政院官官相護;提起行政訴訟,法官會說這是政府行政裁量權,所以相關的行政程序,大家可能都只是徒勞無功;如果有地主強烈抗爭,縣政府會停止推動計畫,大家會變成等待一個遙遙無期的開發,所以贊成或反對開發,大家會陷入兩難。為改變縣政府對都市計畫的態度,產業專區工業使用的部分,建議設置土地國有化的高等研究園區,有效推動計畫修正,不再是精雕細琢預留、預售的街廓,只有提高都市計畫水平,地主選配剩餘的土地歸縣政府所有,才是縣政府最大的利益所在。

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