竹科上班族：看懂竹科三期、台知園區徵收爭議─地主權益篇

陳健章／竹科園區上班族 

1.區段徵收範圍選定原則，應依當地地勢、地形、天然環境等實際需要劃定。又市地重劃實施辦法規定，重劃地區範圍應儘量配合都市計畫之閭鄰單位辦理，邊界並應依明顯之地形、地物劃定。

竹東鎮(工研院附近地區)計畫有各種不同地形，形成許多不同分區，若全區合併開發，無論區段徵收或市地重劃，開發後各區土地混合交換，交換價值不易衡量，只是有利開發單位預留街廓，徒增紛爭，建議依明顯之地勢、地形、地物劃定範圍，分區開發，為了能夠順利進行開發，公共設施(含綠地)可以跨區與住商用地合併開發。
 
2.區段徵收適用在都市土地及非都市土地，進行農業區或農業用地使用變更，行政院規定：因都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地者，應辦理區段徵收。市地重劃的必要性在於特殊情形，如已發佈細部計畫或小面積的土地開發，原位分配相對公平，農業區或農業用地變更如不以區段徵收，地方政府應就無法辦理之理由，呈報行政院核示。

但是大面積的土地開發若採用市地重劃，由開發單位主導分配，分配結果容易受到人為因素影響公平性，民國102年臺中市地政局曾局長坦承，市府開放自辦重劃八年後，異議、訴訟案件發生不斷。
 
3.依土地徵收條例規定，特定農業區非行政院核定之重大建設不得徵收，竹北台知園區全區地勢平坦，應採用區段徵收開發，抽籤選配，相對公平。竹東鎮(工研院附近地區)計畫則應依各分區面積大小等特殊情形決定開發方式。
 
4.無論區段徵收或市地重劃，縣政府都應揭露公有地無償提供公共設施面積、指配公共設施面積及未登記地面積，但是都市計畫書往往都沒有充分揭露。在計算參與分配的土地面積中，是否有未具分配權力的公有地及未登記地？
 
5.縣政府是否沒有公開過去開發案件的實際開發成本與土地處分收入？計畫中的開發案件，地上物補償、公共設施開闢經費、貸款利息，以開發後建築用地分攤，開發費用每坪2萬多元，是否合理？縣政府應說明估計基礎的合理性。縣政府農地補償及公有地作價：竹科三期每坪4萬元、台知園區每坪6萬元，假設地主應負擔的公共設施比例以40％計算(不含公有地無償提供公共設施及未登記地面積) ，開發後建築用地平均成本：竹科三期每坪8.66萬元、台知園區每坪12.60萬元，但是縣政府計劃參與分配的開發後平均地價，產業專區(工業、商務及服務業用地)每坪7.2萬元，估計的開發後平均地價過低，低於開發成本，由地主負擔損失並不合理。而且如果縣政府高估農地補償及公有地作價面積，開發成本大量虛增，縣府受配土地面積暴增，更不合理。
 
6.竹北台知園區計畫交大園區40公頃、產業用地由82公頃縮減為51公頃，竹東鎮(工研院附近地區)計畫產業用地由38公頃增加為78公頃，縣政府沒有說明開發目的需求面積的合理性、沒有計算配地總面積比例，以開發後建築用地平均成本推算，配地總面積比例46％，當抵價地總面積比例低於50％，縣政府沒有說明情況特殊的原因及影響，違反土地徵收條例有關保障私人財產的規定。 
 
7.雖然區段徵收新竹縣政府預定的配地總面積名目比率40％，但是實際比率農地大約30％左右，建地可能低於80％，與市地重劃配地率55％比較，配地比例產生重大差異，有檢討必要。而且以都市計畫書揭露的徵收範圍平均公告現值及配地比例40％計算，竹北台知園區平均公告現值116,356元，公告現值8,000元的農地配地率2.75％，竹東鎮(工研院附近地區)平均公告現值15,011元，公告現值6,000元的農地配地率16％，配地率如此偏低，是否不合理？抑或縣政府不願公開真實配地比例，故意提供錯誤資料？
 
8.縣政府處理異議地主原則為原地保留或剔除開發，與意願調查明顯不符，造成都市發展用地支離破碎，開發後土地夾雜或地籍線曲折不整，價值明顯受損。若是縣政府無視地主對都市計畫異議的理由及參加開發的意願，沒有針對異議的理由修正計畫內容，只是一味堅持開發利益的極大化，剔除異議者參加開發並不合理。
 
9.如果透過陳情，縣政府不會理會人民的意見；提出訴願，內政部、行政院官官相護；提起行政訴訟，法官會說這是政府行政裁量權，所以相關的行政程序，大家可能都只是徒勞無功；如果有地主強烈抗爭，縣政府會停止推動計畫，大家會變成等待一個遙遙無期的開發，所以贊成或反對開發，大家會陷入兩難。為改變縣政府對都市計畫的態度，產業專區工業使用的部分，建議設置土地國有化的高等研究園區，有效推動計畫修正，不再是精雕細琢預留、預售的街廓，只有提高都市計畫水平，地主選配剩餘的土地歸縣政府所有，才是縣政府最大的利益所在。

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