【爛鬼樓重生5】廢墟化身滿租樓 這些條件不可缺

出版時間:2019/01/10 02:04

廢墟打造成滿租的新套房大樓,看似一門好生意,但不是每棟樓都能這樣做,21世紀不動產七期河南加盟店沈政興認為,在租的掉的前提下,最好選擇空置率很高的社區,這樣能確保未來開發、整合單純化,減少阻力,成立管委會前,最好能確保一半以上的產權支持,未來才不易遭有心人士反撲。
 
以成功路大樓「心之芳語」而言,69戶是在開發銷售37戶後,才啟動管理程序,由於召開首次區權會當下,就要決定管理費和整修基金,因此在這之前,還有個重要步驟,沈政興說:「事前必定要做足通盤檢討,準確估算花多少錢翻修,並沙盤推演多次,這有賴於過去整理舊房的經驗。」
 
而該社區當初訂定的管理費,每坪130元,年繳打折,維修基金每坪繳6000元,如10坪套房要繳61300元現金,這樣訂有幾個好處,不願繳錢也不願配合的住戶,管委會日後可依程序將之強制法拍,而其他處於廢墟狀態多年的空屋,也能透過支付命令,找到屋主,減少空置,對社區的活化很重要。
 
最難的部分則是溝通,公共空間要裝潢整修,首要任務是「處理」占用公共空間的戶別,也唯有管委會有權處理,沈政興指出,一個人去承受所有的責難、威嚇,是最難的,他自己就曾被威脅要吃子彈、扎愛滋針、限制自由、鬧事、辱罵等,以及各種訴訟,對象諸如租屋的更生人,甚至彰化某大藥廠的老闆,「什麼人都會遇到。」
 
至於工程的部分,黑暗又沒水電的社區,工班怕領不到錢,沒有人願意來做,沈政興從不認識的廠商一一找起,然後把所有大工程拆小,一樣一樣估價,「一邊施工、一邊提告、邊處理調解、邊公告要拆違建,違建拆光後,自然光透入社區,一切工程的速度就飛快起來,最後再做消防及公共美化。」
 
在住戶的授權外,沈政興倚靠資深的物管經理、水電師傅、法務、室內設計師的幫助,將心裡要的社區樣貌呈現出來,才得以將極為有限的經費花在刀口上,他感嘆,台灣人對專業人士非常輕忽,但這些人的幫助非常重要,社區因他們才得以起死回生。(洪子恩/台中報導)
 
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消防、公共空間裝潢,是廢墟整修最後的步驟。陳恒芳攝
消防、公共空間裝潢,是廢墟整修最後的步驟。陳恒芳攝

從原本沒有工班願意來,沈政興將工項拆小,逐一找人來做。陳恒芳攝
從原本沒有工班願意來,沈政興將工項拆小,逐一找人來做。陳恒芳攝

「心之芳語」現在同時都有5、6組工班施工。陳恒芳攝
「心之芳語」現在同時都有5、6組工班施工。陳恒芳攝

拆除所有的佔用違建,走廊盡頭的陽光才露出來。陳恒芳攝
拆除所有的佔用違建,走廊盡頭的陽光才露出來。陳恒芳攝

由於預算有限,大樓外牆未翻修,僅做室內裝潢,但已足以吸引許多租客進駐。陳恒芳攝
由於預算有限,大樓外牆未翻修,僅做室內裝潢,但已足以吸引許多租客進駐。陳恒芳攝

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