弱肉強食 財團南下推案小建商難生存

出版時間:2019/02/01 19:22

近期許多知名大建商紛紛到南台灣推案,除過去長期經營全台房市興富發、達麗,包括富邦、遠雄、甲山林等知名建商也都在近期將推案。然而為何大建商紛紛往南台灣跑,分析主因是南台灣地價相對中北部便宜,透過大舉購地並壓低營建成本,吸引購屋族青睞,而這背後將有更多小建商將面臨生存危機。
 
建商在興建建物時成本計算很簡單,通常是土地、營造與管銷成本和賦稅,再加上建商預計利潤來對建案定價,過去建商會想抓成本3成甚至更高做為利潤空間。換言之如果成本僅1000萬,利潤要有300萬元,那銷售底價就是1300萬元,然後開價開個1688萬元,留300~400萬元做議價空間。
 
然而近來全台房市買氣不如2010~2014年,但地價卻絲毫沒下滑,這也是為什麼建商會一直高喊地太貴,將反應在未來售價。因為許多建商早期都會囤地,若過去土地每坪僅30萬元,放了10年土地增值到每坪50萬元,當要推案時當然是用目前土地市價做為成本基準,這當中又讓建商獲取每坪20萬元增值空間。
 
民眾至建案賞屋,銷售人員會常說,這邊1坪土地市價多少,但從不會跟購屋者說這塊地是多久以前取得,當時取得成交價是多少!所以多數民眾傻傻以為,市價土地加上營建成本與管銷等於售價,以為殺價砍8折很多,其實建商仍賺很大。
 
地價近來上揚,若現在購地未來要透過養地賺差價難度提高,這問題會在實力較弱建商更加嚴峻。小建商本來囤地量少,加上營建成本估算也會比大建商高,未來規劃出來房子成本勢必會更高,當民眾實質薪資沒增加,光1坪要多賣1~2萬,建商品牌、外觀設計、建材選用都不如大建商,自然而然會被淘汰。
 
1個萬元以上免治馬桶,零售價打9折,小建商少量取貨75折,大建商採購5折,光一樣建材就會產生幾千塊價差,整棟大樓會產生造價成本,大小建商落差將非常大。
 
搶地搶不贏大建商,營建材料無力大筆叫貨壓價,小建商生存將產生危機,這問題會在高地價時一直出現,有無注意到,許多小建商都往更郊區地段推案,因為那邊或許有市場但沒有大建商威脅。(地產中心/綜合報導)
 
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小建商出走到郊區推案將是趨勢。資料照片
小建商出走到郊區推案將是趨勢。資料照片

營建成本大小建商估算可能差很多,都是首購宅同地段,每坪可差上數萬元。資料照片
營建成本大小建商估算可能差很多,都是首購宅同地段,每坪可差上數萬元。資料照片

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