【錢進金豬/投資篇】月薪5萬想炒房 膽大就挑酒店旁

出版時間:2019/02/18 18:12

許多年輕人存了第一桶金後想投資房地產增加財富,但現在還是好時機嗎?《蘋果》發現,近期有業者帶百來位台北投資客南下台中,一個下午就在12期重劃區某個案子買了2億元,規模驚人,北客南下團購還不只這一起,當中不乏台北上班族,購屋下手卻快狠準。專家指出,上班族領固定薪水,仍能投資房子,把握地段、租金、未來建設議題3大方向,鎖定小宅產品,投資風險可降到最低。
 
根據主計總處最新統計,去年國人每人每月總薪資平均為5萬2059元,又據《1111人力銀行》公布企業年終獎金調查,上班族平均能領1.27個月,推算全台上班族年薪約69萬元,若每月存下一半薪水作為自備款,加上6個月的失業預備金,根據目前台中最夯的400~800萬元投資總價,存3.5~5.5年,預計能累積80~160萬元的2成自備款啟動投資。
 
價差、租金要釐清
鎖定產品有差異


優式租售管理創辦人傅韋豪指出,投資房產分成2種,一種是賺買賣價差;另一種是賺取5年以上租金,以帶來穩定現金流為主。「要賺價差、還是賺租金,一定要釐清,因為鎖定的產品截然不同,以台中而言,資本利得型宜找有議題的新重劃區、600~800萬元1~2房;收租型最好找600萬元以下,報酬率較高且能立即收租。」
 
如2017年北屯的捷運機廠重劃區剛完工,率先進場的鉅虹「G CASA」、總太「織築」,都規劃2~3房小宅,單價22~24萬元,預售幾個月內就完銷,投資客大多看好捷運沿線最低價重劃區,房價未來會疊高,果然1年內大批建商進場購地、地價高漲、COSTCO落腳定案,新預售案加價2萬元,先期購屋者都買在低點,賺的是「單價」漲幅。
 
新重劃區不適收租
台灣大道投報佳


但若為舊重劃區、舊市區,如4期、5期等地,土地缺乏,沒有更多建商進場推案,未來也沒有建設議題,房價推升的機會就不如新重劃區,「要注意的是,新重劃區的房子,不適合買來收租,當地沒有生活機能,租屋族多不會選擇在這裡居住。」
 
若以長期收租為投資,中古屋是最佳選項,價格低報酬率才能拉高,獨立門牌住宅報酬率可以3~4%為標準,如台灣大道11年屋「市政香榭」,1房成交360萬元,可以租1.5萬元,報酬率達5%;文心路23年屋「我愛龍邦」,2房成交350萬元,租金1.2~1.4萬元,報酬率4~5%,都算不差。
 
八大行業最敢租
多留意
談吐神情

租金和房價是「完全無關」的兩回事,只與周邊居住族群有關。一般大學城租金最低、辦公商圈次之、醫院附近更高、科學園區最高,裝潢檔次也得不同。但其實最敢租的是八大行業,廖姓租賃業者指出,一般的小姐月入可達8~12萬元,甚至更高,都沒有報稅故未出現在官方統計中,但由於工作性質及理財觀念不佳,他們付租能力最強。
 
八大行業工作飲酒是常態,大多會就近居住,不過他們雖能付出高租金,日後管理想要省事,帶看時得仔細觀察。廖先生表示,包括談吐、神情、有無自殘、吸毒徵兆都要看,若無固定的上班地點也要留意,否則日後房子可能淪為一龍一鳳,直接拉低整棟房價。

醫院周邊出租率高
租學生不如租工程師


台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,租屋市場主要觀察是否能和大宗需求結合,包括學生族群或上班族就業圈,其中又以高付租力的行業區塊最為吃香,例如醫院周邊因為醫護人員需要輪班,薪水也比一班上班族好,因此周邊的有物管的套房出租率就很高:工程師的薪水高,因此科學園區周邊的屋主多希望租給科技新貴,比起出租給學生的效益更好。
 
最終選中物件,若能貸款8成,利率2%,分30年本息攤,差不多能抵銷租金支出,如總價400萬元2房,房貸約1.2萬元,800萬元2房,房貸約2.3萬元。住商不動產企研室經理徐佳馨提醒,以貸款100萬元、利率2%來說, 30年還清的最終利息支出,會比20年還清的多約12萬元,因此仍須看個人理財方式而異。(企劃/專題組 文/洪子恩)
 
更新:調整內文

出版:06:06
更新:18:12

了解地段、未來建設議題、以及租金行情,投資風險才能降低。陳恒芳攝
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從台北南下台中投資的族群,不少都是領薪水的上班族。陳恒芳攝
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舊市區土地稀少,此區房屋適合穩定收租,但並不適合靠它賺買賣價差。洪子恩攝
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有發展性的重劃區「搶頭香」很重要,如北屯機廠特區,頭幾個推的建案都很快熱銷一空。陳恒芳攝
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八大行業其實是付租能力最高的族群,但是篩選租客的眉角更多。陳恒芳攝
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求長期收租且高報酬率,地段好的中古小宅是首選。資料照片
求長期收租且高報酬率,地段好的中古小宅是首選。資料照片



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