【極凶宅5】便宜法拍有門道 留意海蟑螂與隱形成本

出版時間:2019/04/11 18:24

更新:動新聞

台南永康區復華里凶宅別墅,因上吊屋主留下3張A4紙寫下「非我家人、入住索命」的詛咒,被法院法拍前後高達10次,拍次也從第1輪走到第4輪,十分少見;專家分析一般法拍屋取得通常是市價6~8折,但民眾投標法拍屋除須留意是否點交,另外就是除法拍標取金額,另須支付搬遷費用、房貸利息、契稅等,若找代拍公司還須繳納代辦費。

曾從事上千件法拍代拍業務,目前任職於永慶不動產高雄中華藝校加盟店擔任副店長的才毓仁指出,法院「一拍」時會由法院鑑價市值,拍賣價格會稍微底於市價行情,若無人投標就會進入「二拍」,此時價格會是一拍價格的8折,若繼續無人投標便會到達「三拍」,其價格就是「二拍」價再打8折,若「三拍」仍持續流標就會進入「特拍」應買期,也就是在3個月期間內,都可用「三拍」價格購買,如仍無人購買就會進入「四拍」,價格是「三拍」再打8折。
 
在正常情況下每次法拍流標後,通常需要等2~4周後會進行下一次拍賣。然而若第四拍仍流標,債權人可向法院聲請重新估價拍賣,稱為第2輪拍賣,其2輪一拍價格通常會介於首輪第3~4拍之間。然而無論首輪、2輪、3輪每拍1次拍賣價就是上次拍賣8折,直到物件順利拍出。
 
民眾選購法拍屋時須留意,產品屬於「點交」或是「不點交」,所謂「點交」就是案件拍定後,法院會安排「拍定人」將法拍物件標的物點交清空,可立即交屋使用;若是「不點交」常有可能出現「佔用」或前屋主有「租賃」給他人的情況,此種狀況需拍定人自行處理,過去有不少案例是「拍定人」會遇到「海蟑螂」,也就是「藉由私占或強占法拍屋謀求自身利益」,這類「海蟑螂」除地痞惡霸外亦有不少屬前屋主。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,法拍點交與否通常價格也會有落差,通常若同個物件不點交房價會較點交便宜1成,但當中也會遇到如前屋主占用,或是屋況被破壞導致「拍定人」必須拿錢出來善後等問題,當中隱藏不少風險。
 
才毓仁提醒,投標者確定標取物件後必須在7天內繳交標金,除非是法拍屋是空屋不然也需估算屋內廢棄物或雜物搬遷費,而從投標後得標到交屋,通常需要1~2個月甚至是數個月,期間必須支付房貸利息,若找代拍公司代投標,則須付出得標價格3~5%代拍費,這些成本在選購法拍屋前建議先羅列估算,以免整體財務受到影響。(葉家銘/綜合報導)

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民眾取得法拍屋時須留意物件是否點交,如不點交常會遇到占用者衍生不少購屋糾紛。資料照片
民眾取得法拍屋時須留意物件是否點交,如不點交常會遇到占用者衍生不少購屋糾紛。資料照片

若找代拍業者要支付代拍費,通常是得標金額3~5%。資料照片
若找代拍業者要支付代拍費,通常是得標金額3~5%。資料照片

法拍屋每拍一次價格通常是前一拍8折,常在第2~3拍會拍出。資料照片
法拍屋每拍一次價格通常是前一拍8折,常在第2~3拍會拍出。資料照片



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