【炒房禿鷹1】踢爆奸巧投資客暴利近100% 合法讓你無家可歸

出版時間:2019/04/19 09:45

房地產景氣復甦緩慢,近年投資客賺錢不再炒房,改炒法拍持份,鎖定多人持有、產權複雜的法拍屋,購入後再透過分割共有、變價拍賣獲利,有投資客花75萬合夥買持份屋,隔年重拍分得130萬,暴利將近一倍;低風險、高報酬,近5年成為炒作主流,坊間還有人開課教學,連萬華父殺子凶宅都淪為投資客的金錢遊戲。但儘管手段合法,飽受爭議的卻是,對其他法拍屋共有人來說,即便能優先承購,可能不了解法律或無力買回,眼睜睜看著祖產被賣,讓炒法拍持份屋成為最合理不合情的投資。

上一代的不動產由後輩繼承,就會出多人共有所有權,以往這類持分案件,能夠向外借貸,卻不易買賣,但若出現了尾仔囝負債,讓祖產持份被法拍,就會被法拍投資客盯上。

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一名代標法拍業者指出,以往的法拍屋持分權,即便價格便宜,但處理麻煩,投資客看不上眼,但房地產微利時代,近5年來,開始有人購買持份屋之後,上法院要求分割共有物,因房屋無法切成數段均分所有人,在原物分配困難的狀況下,法院通常會變賣共有物,以價金分配於各共有人,如此一來,原本只拍下部分產權的房屋,即可以化零為整,以完整的建物出售,原本乏人問津的持份權變成產權完整的法拍屋,賣出好價格。
 
炒持分現在有多熱門?業者透露,還有底價50萬元的持分產權,找10人集資,一人5萬元要來標,最後雖然沒標到,但也顯見「以小搏大」的魅力誘人。

持份投資客透露,行內知名的案例,就是高雄前鎮區和義街一棟2層透天厝,屋齡47年的,在2014年間持分2分之1遭法拍,從233萬元一路流標,最後被上班族投資客徐小姐和友人合夥,各出75萬元,以150萬元標得。
 
投資客私下分享,這個案件不點交加上是持分,還有違建、未保存登記得處理,所以都無人投標,「入手後,經過1年3個月的申請分割、變價,重新拍賣以完整建物出售,總價571萬元售出,她和友人拆分後,各自獲利130萬元,賺了一倍,報酬率相當可觀。」

曾經轟動一時的北市父殺子後上吊命案,案發凶宅位在萬華區萬大路486巷內,2008年蘇姓男子疑因錢債、加上與前妻爭奪獨子扶養權,留下遺書後,親手在臥室掐死13歲兒子,再在自家後陽台自縊身亡。
 
該凶宅共同持有人為蘇姓一家人,因此蘇男死後,僅能法拍一半產權。2018年7月,一拍開價425萬元流標,歷經7次流標,直到今年1月,以總價91萬5666元拍出,等同一拍價打2折,得標人則是李姓自然人。
 
《蘋果新聞網》實地走訪該凶宅,陽台有晾曬衣服,但詢問附近鄰居,則表示聽說家人已經搬到外地。
 
此凶宅是法拍持分投資的典型案例。104法拍屋台中總部副總聶學智分析,「一般人不敢碰的,不管是凶宅、宮廟,只要有利潤空間,投資客都會有人進場。」以這凶宅案件來說,價格已經明顯低於預估的市場行情,投資客會想辦法吃下另一半產權,或是可能申請變價拍賣,若拍出價格不如意,再運用優先購買權,同樣取得完整產權,來更有效運用資產。
 
不過聰明人的金錢遊戲,對產權將被法拍的民眾來說,卻是噩夢一場,高齡、低教育、低收入的弱勢,是持份共有人的特點,房屋遭拍賣後,即便有拆分價金,也不一定能買回一樣的房子,形同無家可歸。
 
《蘋果》追查一筆持分案,地點是在台中市潭子區的中山路一段的無尾巷內,屋主巫先生(50歲)因積欠50萬元信貸,以及記不清的消費性卡債,與3名子女共同持有的透天厝遭法拍;前年7月,一名謝姓投資客以75萬元代價,買下他名下的四分之一持份,隔年申請分割變價,最後整棟透天厝要被賣掉,第一拍時間就在下週四,總價660萬元,與周邊行情相差不遠。

巫男說,「以為持分沒人標,也知道可以優先承購,但這麼大筆錢,早就無能為力了;對小孩很抱歉,只能怪自己。」
 
住台中海線的王姓男子積欠卡債,人間蒸發,位於其名下的老家持份要被法拍,因王父不懂法律、也不懂優先承購權,法院每次寄來通知都不以為意,最後卻遭投資客以50多萬元得標、申請分割變價,等他被被告上法院時,才驚覺「事情大條了」,所幸在中間人勸說,不讓老人流落街頭下,最後以得標價再加5萬元擺平。

104法拍屋台中總部副總聶學智補充說:「持分誘人的地方,主要是在於風險不算高。」除非擁有優先購買權的共有人,直接買回,讓投資客做白工,不然就是雙方協調出合意的價格成交,但投資客不可能虧本賣,就產生了獲利空間。聶學智說,有時遭法拍的共有人,根本不知道有這回事,或是不去理會,「到最後家裡被拍掉才知道事情大條,得掏錢或借錢買回。」

炒持份,賭的是人性,執業律師田勝侑表示,他曾接觸過的案例,是一群在地生活4代,已近百年的同姓家族,從祖爺爺開始就留存下來的古厝,但2年前突然有個外人,表示自己已經取得這片土地三分之二的所有權,要求原持有人立刻搬離,否則將對他們起訴。
 
田勝侑說,這一群在地生活已久的住戶,根本不知道自己的土地其他持分已經被第三人取得,或是即便知道也無力購回,加上對法律不熟悉,成為對方口中的肥羊時才驚覺大勢不妙。
 
田勝侑表示,炒持份不違法,「但站在最低道德標準,以及法律立法是保護弱勢一方的情況下,實不可取。」民眾要自保,唯一的防堵方式,就是隨時注意共有財產法律狀態有無變更。但實際上,不會有人天天注意自家財產有無變更,他建議最好的方式就是在繼承發生時,若無法定或協議不能分割,在無共有必要或利益下,就直接協議分割,財產劃分清楚,別等到哪天陌生人要主張權利時,才發現事情大條。

一名法拍持分投資客陳先生私下說:「大約3~5年前,沒有房地合一稅加上持分產權不如現在熱門,市場動輒可以翻賺一倍以上,自己都會嚇到,怎麼這麼好賺!」不過現在法拍投資客太多,大家都想分一杯羹,利潤縮減,平均只能賺10~50%,又要耗時約2年及其他稅務成本,至於情理法尺度該怎麼拿捏,端看懂的人怎麼玩。」(王鈞生/台中報導)

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近期鎖定持分法拍非常熱門,高額報酬利潤,引起許多投資客興趣。資料照片
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一名投資客徐小姐鎖定高雄,大賺近翻倍的利潤。示意畫面,非本案件
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市場投資客善用「分割共有物」、「變價拍賣」,賺取高額報酬。陳恒芳攝
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房市不景氣,賺取差價空間小,不少人也轉而向法拍學習。示意畫面
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一名海線老翁,就因「莫名其妙」家裡被拍賣,最後還是得花錢解決。資料照片
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