【房東失業潮1】大學城雪崩大逃殺 滿街賣房!10年4.2萬租客大蒸發

出版時間:2019/04/20 11:50

少子化讓學區宅蒙塵、包租公失業。教育部統計,過去10年,全台大專院校租屋人口比例減少4.2萬人;《蘋果新聞網》調查,除學校新建宿舍,使外宿人口降低外,主要還是少子化釀學生人數銳減,以往熱門的學區宅現今面臨空租命運,迫使房東祭出「刣肉價」求生,甚至全棟140戶學生套房,直接「打包」以1.5億元拋售,有房東直言,「大家都想脫手。」但有行無市,徒賣一股心酸。
 
教育部資訊統計,全台校外人口租屋比例不斷下滑,過去10年粗估減少4.2萬人;再進一步整理過去2016~2018年間的校外租屋人口,除了部分是因興建學校宿舍,造成外宿人口大減,另有不少是受到少子化衝擊。
 
根據《屋比房屋比價平台》彙整教育部資料分析,第一名的嘉南藥理大學,位於台南市仁德區,減少3千人最多,校方表示,因去年新建宿舍,所以校外租屋人口大減。第二名的長榮大學也少了2千多人,位處台南市歸仁區偏遠地帶,校方則不評論。第三名則是中華大學,位於新竹市香山區,少將近2千人,且不只是學區宅,包括周邊大學城商圈衰退明顯,並且早已引發房東拋售潮,因過去20年來,未連接市區、生活圈自成一格,發展消費完全仰賴中華大學。

房屋代管業者陳先生說:「10年前中華大學學生上萬人,幾乎隨便都滿租,甚至供不應求,以前只要下午五點,路上就是滿滿都是人,什麼店家都有,消夜晚上都還要排隊,非常熱鬧,現在很難想像了。」

位處新竹半山腰的中華大學,以明德路、五福路一帶為主要大學城路段,過去10年學生人口從最高峰1萬多人、如今約僅有6千人,連帶過去3年校外住宿人口對半砍,《蘋果》實際走一趟,附近猶如「半空城」,絲毫感受不到大學城該有的活力,取代的是隨處可見的待租待售廣告,當地人嘆:「大家都想脫手,想賣也賣不掉,放著也沒人租,只能走一步算一步。」

中華大學城周邊約莫17~18年前,有建商看準這裡潛力,進行一系列造鎮計畫,現有至少80棟同一類型透天店套,但如今隨著學生人數雪崩下滑,租金行情也遭受嚴峻考驗。當地包租代管業者林先生說:「這2年有一半都是空租的,變成惡性競爭,大家都在降租,從平均5~6千元、一路降到3~4千元,還租不掉。」
 
林先生說:「這裡滿街都在賣,全部都在賣,大概2015年前再進來的,都應該無法攤提回本,愈晚近來恐怕要賠愈多。」
 
不少房東刣肉求售,業者陳先生說:「近10年前,這裡房屋總價還有1300萬元,現在行情大概800萬元上下,掉了快5成,而且要賣可能也不容易,只有極少數投資客願意危機入市。」

不只套房降租,店面租金也對半砍。當地開業7年的便當店老闆表示,人走了、沒人再進來,店面租金至少掉了5成,「原本以前租金每個月可達1.5萬元,現在大概就7~8千元,都快要不能打平了。」

約10多年前,房東蔡小姐在行情高點卡位,迄今房貸還沒繳完,就面臨空租危機,她感嘆:「這裡1棟店套大概有10~12間套房,早期可能學長姊住完馬上下一手接著住,一間可租到5000元以上,當時投報率很漂亮都有5%以上,不過好景不常,這幾年降租也沒用,套房都是空屋了,聽說鄰居都要賣,但是大家一起跑,當然不好賣。」不過她樂觀說,真的沒辦法,就裝修當住家使用。

台灣房屋牛埔直營店經營主管曾振榮指出,很多投資客預料到少子化,在2015年前脫手,當時整間店套總價都還有千萬元,「最後上車的,現在可能要面臨賠售」,他估計至少得打七折,大約700~800萬元,甚至因為選擇太多,還有很大的議價空間。
 
曾振榮坦言,未來若是學生人數持續下滑,因為透天價格相對市區便宜3~4成,可能就得從投資型商圈轉型變社區住宅,卻因和市區有距離,「所以難度很高」。

一名不具名的大三學生說:「當然會擔心未來學校發展,不然以後被併校或是退場,對於畢業生都會覺得不太好受。」

不在教育部名單上的也很慘,宋七力母校、高雄湖內區的東方設計大學,一樣難逃學生流失命運,附近一棟屋齡6年多,共140個套房的學生宿舍出售,開價1.5億元。當地店家指出,「學生消費人潮大概少了一半,生意愈來愈難做」。

鐘先生在東方設計大學經營餐飲業3年,他說,從去年開始生意就有差了,整體學生消費人潮大概減少一半,店家經營都哇哇叫,如果只靠東方學生做生意穩死的。

蕭敬騰曾就讀的苗栗的亞太創意技術學院,去年8月停招後,當地一棟棟空蕩蕩的房屋、藤蔓爬滿老屋牆面,放眼望去,到處都是待租、待售的廣告看板;一處造鎮社區停車位,原本應該停滿學生機車,現在都已長滿雜草,甚至有的透天別墅,窗戶鐵窗被撬開、冷氣壓縮機不翼而飛,在地居民直言房價跌入谷底,「套房一間25萬元都賣不掉。」

舊市區老牌學也不一定穩,根據屋比趨勢中心統計,大專院校周邊住宅待租前十名的,包括中醫藥大學、台中科技大學、台體大,都是位處台中北區一中生活圈附近,套房供給量愈多、待租量也愈大,相較來說,租金低廉就能租到不錯的物件。  在地仲介吳國榮分析,套房供應「有增無減」,若是軟硬體設備不適時更新,或是小環境欠佳,很容易就有空租現象。租客涂小姐分享,這裡因為是以學區為主,租金行情8000元以內就能租到不錯的物件。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,少子化嚴重,投資學區宅,只考慮到租給學生族群是很危險的事情。他說,投資學區宅,除應注意租屋族群不能只有學生族群,也要考量地點是否過差,如地段較偏遠的蛋白區,因位置太偏僻太差,較不適宜投資。

陳炳辰舉北醫大吳興街為例,當地除了租屋族除有北醫學生外,也有在北醫工作的上班族租客,就是比較理想的學區宅投資地段;而像淡江大學學區,位置相對偏遠,雖然附近還有真理大學、聖約翰科大,不過房屋出租物件過多,賣壓較重,且租客多半是學生族群,在沒其他替代的租客族群下,一旦遇上少子化嚴重狀況,對投資學區宅的投資客就相當不利。(王鈞生/新竹報導)


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少子化效應之下,許多大學都面臨轉型危機,附近大學房地產也受到嚴重衝擊。陳恒芳攝
少子化效應之下,許多大學都面臨轉型危機,附近大學房地產也受到嚴重衝擊。陳恒芳攝

中華大學位處半山腰間,附近社區都是約莫18年前的新建社區別墅,約有80棟左右的透天店套產品。陳恒芳攝
中華大學位處半山腰間,附近社區都是約莫18年前的新建社區別墅,約有80棟左右的透天店套產品。陳恒芳攝

走進當地明顯感受到荒涼,最明顯的「風景」,就是兩三步就可見到黃色待售看板。陳恒芳攝
走進當地明顯感受到荒涼,最明顯的「風景」,就是兩三步就可見到黃色待售看板。陳恒芳攝

中華大學前的造鎮別墅社區,幾乎都貼上醒目的待租、待售看板。陳恒芳攝
中華大學前的造鎮別墅社區,幾乎都貼上醒目的待租、待售看板。陳恒芳攝

全台各地私校周邊房屋空租數量連年攀高,已是不可擋趨勢。陳恒芳攝
全台各地私校周邊房屋空租數量連年攀高,已是不可擋趨勢。陳恒芳攝

中華大學周邊物件相當多,房仲預估至少2成待售,在地人直言:「大家都想賣」。物件地址屏蔽處理。陳恒芳攝
中華大學周邊物件相當多,房仲預估至少2成待售,在地人直言:「大家都想賣」。物件地址屏蔽處理。陳恒芳攝

路上違規廣告還有當地超級「破盤價」。
路上違規廣告還有當地超級「破盤價」。

在地居住20年、同時也擁有3間房間的老先生指出,現在都沒人租了,都空著,也沒辦法,就這樣吧。陳恒芳攝
在地居住20年、同時也擁有3間房間的老先生指出,現在都沒人租了,都空著,也沒辦法,就這樣吧。陳恒芳攝

當地知名包租代管業者林先生認為,目前空租確實驚人,也只能走一步、算一步,期待學校轉型成功。陳恒芳攝
當地知名包租代管業者林先生認為,目前空租確實驚人,也只能走一步、算一步,期待學校轉型成功。陳恒芳攝

詢問新竹香山市區民眾認為,中華大學地段較偏,除非房價非常便宜,不然也不會想買房子在那。陳恒芳攝
詢問新竹香山市區民眾認為,中華大學地段較偏,除非房價非常便宜,不然也不會想買房子在那。陳恒芳攝

台灣房屋牛埔直營店經營主管曾振榮表示,當地房價滑落許多。陳恒芳攝
台灣房屋牛埔直營店經營主管曾振榮表示,當地房價滑落許多。陳恒芳攝

資料來源:屋比趨勢平台、《蘋果》更新再整理
資料來源:屋比趨勢平台、《蘋果》更新再整理



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