【赴日炒房】池袋9坪屋850萬 《蘋果》教你當「日本人的房東」

出版時間:2019/05/14 10:25

投資房地產是許多人累積財富的方式,不只台灣的房地產,就連國外的房地產也是民眾鎖定的目標,尤其鄰國日本距離台灣近、台人相對熟悉,更是台灣人投資海外房地產的首選,據了解台灣人投資海外房地產,就有三分之一是到日本,《蘋果新聞網》這次就直接委託東京南青山不動產的東京本社,帶記者實際到東京池袋看屋。
 
到日本投資房地產的優點在哪?東京南青山不動產有限公司營業部經理曾嘉盈表示,在日本投資房地產的特色是收益穩定、銀行利率與台灣相近,房地產交易也相對安全。曾嘉盈指出,到日本投資房地產的獲利也許不如東南亞像柬埔寨等地,有短時間房價翻倍的潛力,但日本房地產收益穩定,利率低也不會吃掉獲利,更不會出現空有價值卻賣不掉的「有行無市」狀況。

《蘋果》在東京池袋實際看屋,約在上午10點但房仲人員早早已在大樓等候,而且一口氣來了3位人員。這棟大樓建於昭和58年,也就是1983年,屋齡已經36年,但是外觀仍維持的相當好,看起來曾經過整理。負責這個物件的「擔當」、南青山不動產有限公司營業部營業一課的天野賢二表示,這個物件距離山手線的池袋站步行只要3分鐘,附近有東武、西武百貨、Marui丸井百貨、LUMINE百貨等,生活機能非常方便,記者實際查詢,附近交通也非常便利,除了國人熟知的JR東日本的環狀山手線之外,還有JR琦京線、東武東上線以及東京地下鐵的有樂町線,感覺非常適合出租。

該物件位於三角窗的大樓頂樓10樓,單層只有3戶,其中1戶出租中。根據物件資料,這個房子坪數是30平方公尺,約9.075坪,開價日幣3080萬元,約台幣852萬餘元,單坪價約台幣93.8萬元,還沒有扣除成本的毛利「表面利回」有6.31%。天野賢二指出,該物件要自用或出租都可以,也能設為辦公室。記者實地觀察,因為大樓面對的2條路分別是8.2公尺和18公尺,棟距夠、採光佳,景觀也沒有遮蔽。不過這個物件沒有隔間、只有簡單的廚具,僅有1套未裝修的衛浴,作為辦公室會比做住家更好用。
 
對於許多台灣人來說,投資日本房地產都鎖定東京,畢竟以東京為核心的日本首都圈,光是人口就超過3700萬人,是全世界第一大都會區。日本信義主任柳政億表示,東京是日本人口集中地,工作機會多,大學畢業生起薪約日幣22~28萬元,因此居住的需求也高,是許多台灣人投資日本的首選區域。
 
不過東京幅員廣大,多數台灣人還是投資如「都心3區」的中央區、千代田區及港區,也有人擴大到加上新宿、涉谷的「都心5區」,曾嘉盈表示,中央區就是如銀座、日本橋及過去台人愛去的「築地」都在中央區。千代田區則是天皇的居住地,對於日本人來說能和天皇住在同一個區域是非常光榮的事。至於港區則是東京的高級住宅區度段,其中更有所謂的3A地段:麻布(Azabu)、赤坂(Akasaka)及青山(Aoyama),堪稱是東京的燙金門牌。至於新宿和涉谷也都是台灣人非常熟悉的商業區。
 
不過「都心3區」或「都心5區」畢竟是東京的蛋黃區,房價自然較高,相對投資房地產的成本也比較高,就會拉低報酬率。曾嘉盈表示,投資位於東京的房地產,租金報酬率大概都有5~6%以上,也不乏10%報酬率的物件。但也不是一定要買在東京23區之內的房子才有賺頭,曾嘉盈舉例如東京外圍的橫濱房價較低,但因為鄰近東京且交通方便,2018年取代吉祥寺成為日本人最想居住的區段,成本低報酬率高,就很值得投資。
 
即便如此,少子化和老年化同樣影響日本,柳政億表示,除了東京、大阪等大都會之外,其餘就算像北海道也都是人口外移區,除了人口集中的札幌之外,投資效益其實並不好。
 
1位從2010年開始投資日本房地產的陳先生表示,他目前在日本有接近50戶的不動產,住家、店面、辦公室都有,他認為到日本投資房地產首要是找到適合的仲介,但還是要自己實際操作才能學到經驗。陳先生指出,投資房地產和投資股票、 基金一樣,都要做資產配置,他建議可以將30%的資產投資地點不好但高報酬率的物件,另外70%則投資地點好、不過報酬率較差的物件。(陳建宇/東京報導)
 
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包含新宿在內的東京都心5區,是台灣人投資日本房地產的主要選擇。陳建宇攝
包含新宿在內的東京都心5區,是台灣人投資日本房地產的主要選擇。陳建宇攝

東京居住人口多,住宅需求也高。陳建宇攝
東京居住人口多,住宅需求也高。陳建宇攝

東京街頭隨處可見房仲店家。陳建宇攝
東京街頭隨處可見房仲店家。陳建宇攝

日本房仲介紹物件鉅細靡遺。陳建宇攝
日本房仲介紹物件鉅細靡遺。陳建宇攝

許多台灣人喜歡到東京旅遊,對日本的熟悉度也較高。陳建宇攝
許多台灣人喜歡到東京旅遊,對日本的熟悉度也較高。陳建宇攝



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