【實價不實價1】高雄透天厝才70萬 必須要搞懂的實價真相

出版時間:2019/05/20 16:46

(更新:內文)

高雄市燕巢區一幢二層樓透天厝3月間售出,實價揭露成交價是70萬元,低於行情,備註欄載明為急買急賣物件,屬特殊交易,不足以作為房地產市場交易指標。實價登錄系統從2012年8月上路,迄今已7年,是國人查詢房地產交易價格的重要依據,但經常被忽略、也為業界所詬病的是,包括資訊揭露不足、有無納入車位計坪等,都使購屋族混亂,也讓利益良善的實價登錄系統,無法盡顯實價。
 
《蘋果新聞網》在本篇將剖析實價登錄優缺點,並教讀者如何從混亂的訊息當中,找出實際有用的資訊。
 
這幢位燕巢與楠梓交界的「超俗透天」,在鳳西巷31~60號,步行約10分鐘到鳳雄國小,騎車10分鐘到大社中山路商圈,交通便利;記者實際走訪,巷弄出入口不到4米,汽車無法駛入,建築物多為2層樓加蓋的透天厝。當地居民趙太太說,「這邊房價都要120萬元左右,不少工廠老闆會來這邊購屋,買來當移工宿舍或便宜租給外地人。」

■特殊交易無參考性
再查詢實價系統,發現該區段自有登錄以來有7筆交易記錄,最便宜僅6萬元,但備註為二等親買賣,不具參考價值;2013年4月再有一筆80萬元透天厝交易,在備註欄中並無任何標示,才可視為一般物件買賣。
 
這就是實價登錄的第一個問題,檢索系統未排除特殊交易,以查詢高雄市燕巢區近一年的房地產交易價格為例,會得到127筆資料,若非價格低到離譜,忽略察看交易明細,很容易誤判價格。地政士蔡斌碩提醒,以系統查詢實價,務必點選左下方的交易明細,如有為特殊交易,最上方的備註欄就會註明二等親買賣、急買急賣、買清或賣清等資訊,這類交易通常偏離市場行情,資料不具參考價值。
 
■未排除車位兩倍價差
內政部上周新增實價查詢「建坪單價試算」新功能,民眾可選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、公設及陽台,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出,新功能是為實坪制鋪路,期能精準算出室內使用面積的單價,但觀察新功能發現,雖可照總價算出陽台、公設等單價,卻沒登記車位價格,導致以不同方式查詢,價格差至兩倍,誤導民眾。
 
若以台中市西屯區最新一筆登錄資料為例,位於皇城街1~30號的四房含一車位,屋齡11年、總價1090萬元、總面積63.95坪;新功能顯示主建物33.85坪、陽台4.09坪、公設26.01坪,以原本計算方式查出單坪價為17萬元,但若以新功能、僅算主建物,則單坪價飆漲到32.2萬元,價差9成,且此案件未申報平面車位面積,也無法拆算車位的單價,僅就上述資料,確實無法得知實際使用單價為何。
 
實價登錄中,最容易讓民眾誤判的,還有裝潢,若裝潢灌入售價中,也容易讓民眾誤判區段房價。以1戶40坪住宅大樓為例,若以每坪20萬元購入,總價僅800萬元,但若加入裝潢費用200萬元,實價登錄會出現1000萬元,若將該總價除上坪數,每坪房價就被拉高至25萬元。

■雨遮計算一國三制 
此外,雨遮該怎麼算?去年元旦起申請的建照,雨遮和屋簷將不予登記、也不予計價,內政部規定「雨遮與屋簷不登記、不計價」,但法規是以「申請建照時間」來分,而非「銷售時間」,未來市場上將出現舊建案「計坪計價」或「計坪不計價」、新建案「不計坪不計價」三種,卻未在此次新的實價系統中,列出是哪種計算方式,一般民眾搞不清楚,也會造成混亂。
 
正在找房的民眾游先生表示,「之前常上實價登錄網站,寧願政府公布門牌、社區名稱等更具體的作法,坊間有很多軟體的搜尋方式,都比實價網站好用多了。」在銀行業上班的鍾小姐則表示:「有改變就會有進步,原來從實際使用坪數來看,我們的房價比想像中更高,沒有細算,根本不知道花了這麼多錢買公設。」
 
儘管如此,實價登錄仍是迄今為止,最具公信力的房地產查價系統,想學會最精準的出價,就得先了解實價登錄潛學問,檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」,就能快速縮小樣本數,獲取自己想要的資料。

■精準輸入精準查價
陳炳辰表示,雙北以外區縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,除小心資訊被誤植,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。

因車位權狀大小不一,有的成交紀錄可能一次購入2到4筆車位,陳炳辰建議,或是可直接勾選排除「含車位物件」,以沒有車位的情況下,先比較物件本身價值,而車位坪數、行情則是另外計算,相對簡單。

有了精準路段、車位價格基礎後,則可進一步使用實價登錄新功能,舉例來說,要買進的是1千萬元、不含車位的40坪住宅,假設公設10坪,現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪,每坪單價約25萬元。

但如果透過新功能,也會提供扣掉公設後,以1千萬元除以30坪(主建物+附屬建物)的「實坪價」,等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少,也能夠過此方式快速比出高CP值物件。

■實地走訪貼近行情
中信房屋研展室副理張漢超表示,新增的單價計算功能,位於查詢結果「交易資料」的「交易明細」中,點入「建坪單價計算」的選項,即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物面積,作為除以總價的分母,並計算出單價,系統會即時將計算結果呈現於下方,使用者並且可比對「建坪單價試算結果」(總價÷勾選之面積)與「原建坪單價計算方式」(總價÷移轉登記總面積)的差異。
 
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪提醒,未改制前就並非所有實價登錄資訊皆正確,也有假登錄的情形像是「買低登高」、「 左手換右手」、「特意拆算單價」、「裝潢墊價」都是常見手法,建議購屋族參考實價登錄的範圍可以稍微拉大,搭配實地走訪,才能更貼近當地行情。(葉家銘、王鈞生、陳筱惠/連線報導)


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燕巢區鳳西巷傳出有實價登錄揭露,地上2樓透天成交價僅70萬元。唐郡威攝
燕巢區鳳西巷傳出有實價登錄揭露,地上2樓透天成交價僅70萬元。唐郡威攝

該戶位於狹小巷道內,屋齡已達45年。唐郡威攝
該戶位於狹小巷道內,屋齡已達45年。唐郡威攝

鳳西巷路寬低於4米,汽車無法進出。唐郡威攝
鳳西巷路寬低於4米,汽車無法進出。唐郡威攝

該戶周邊有不少工廠,當地住戶指出因購屋總價低,不少企業主購入後會當移工宿舍。唐郡威攝
該戶周邊有不少工廠,當地住戶指出因購屋總價低,不少企業主購入後會當移工宿舍。唐郡威攝

該戶騎車至楠梓區土庫商圈車程不到10分鐘可達。唐郡威攝
該戶騎車至楠梓區土庫商圈車程不到10分鐘可達。唐郡威攝

永慶不動產楠梓家樂福加盟店業務副理邱齡瑩指出,鳳西巷房屋總價都上百萬元,若70萬元取得非常便宜。唐郡威攝
永慶不動產楠梓家樂福加盟店業務副理邱齡瑩指出,鳳西巷房屋總價都上百萬元,若70萬元取得非常便宜。唐郡威攝

地政士蔡斌碩指出,民眾在看實價登錄,必須先瀏覽備註欄,若有登記屬特殊交易,價格較不具參考價值。唐郡威攝
地政士蔡斌碩指出,民眾在看實價登錄,必須先瀏覽備註欄,若有登記屬特殊交易,價格較不具參考價值。唐郡威攝

70萬透天厝地建坪都不大。翻攝實價登錄網
70萬透天厝地建坪都不大。翻攝實價登錄網

70萬透天厝備註欄寫屬於「急買急賣」。翻攝實價登錄網
70萬透天厝備註欄寫屬於「急買急賣」。翻攝實價登錄網

過去該區也曾有透天厝成交80萬元,且不屬於特殊交易內容。翻攝實價登錄網
過去該區也曾有透天厝成交80萬元,且不屬於特殊交易內容。翻攝實價登錄網

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