張金鶚:實價登錄2.0修法角力大戰

出版時間:2019/05/27 00:05

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

最近立法院將開始進行實價登錄2.0版「地政三法」的修正草案討論,目前進入政黨協商,近日將進行審議。由於政府與執政黨團受到業界極大的壓力,礙於「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項規定受到業界強力反對,預計妥協將此關鍵條文主動撤下,引起社會各界的高度重視。

房地產實價登錄從2012年8月施行至今近7年,已提供成交資訊超過200萬件,有上億人次至該網站查詢,是政府所有網站中人氣最高的查詢點閱率,可以顯示實價登錄政策受到全民的重視,成為房市最重要的官方資訊,也是健全房市的最重要政策。

然而,實價登錄實施至今也引發各界對房市交易要更透明化的期待。其中購屋消費者因為實價登錄欠缺精確的地址資訊,消費者無法清楚判斷社區名稱、是否鄰路、角地、方位、景觀乃至鄰居周圍環境等狀況,如此模糊化的訊息,引發人民的疑慮,很容易產生錯誤的判斷,甚至引發爭議,也產生市場交易的不效率。

另外,最具關鍵領先指標的預售屋銷售價格,也因現行法令規定全部預售房屋銷售完畢後1個月才需要實價登錄,更使得消費者無法得知現行預售房屋價格,更嚴重的是消費者完全不知道預售個案銷售率狀況,資訊完全掌握在業者手中,很容易造成烘抬炒作、銷售熱絡不實假象,使得消費者恐慌,完全扭曲房市透明、不公平的市場交易,損害購屋者權益。

目前實價登錄均只要求在交易後1個月才須登錄,再加上缺乏規範的備註欄登記,以及行政審查作業,資訊揭露延遲且混亂,以致消費費者無法獲得完整正確且最新資訊。如此也使得政府無法利用即時資訊,建立即時的「房價指數」,供消費者參考。

事實上,目前國內的實價登錄相較國外仍有相當改進空間,包括弱勢租屋族群更關心的「租金實價登錄」。目前只有要求經仲介業者的租金需要登錄,以致眾多民間一般租金訊息非常不足,使得弱勢租屋者只能求助民間網站或非正式的租屋廣告。建議政府應要求所有租屋市場租金必須都要實價登錄,如此不但可以避免「租屋黑市」,同時藉此建立「房屋租金指數」供房東及房客參考,提升租屋市場的公平與效率。

實價登錄修法最關鍵重要的條文應是「實價登錄不得作為課稅的依據」這個不合理的條文應被刪除。因為惟有將實價登錄列入目前房地合一實價課稅之中,才能讓買賣雙方在申報買賣價格相互牽制,真正避免買賣雙方可能產生的不實價格申報的現象,這是國外一般的作法,值得我們重視。

業界反對行政院實價登錄2.0版的說法均似是而非,包括地址全都露是否涉及個資問題。地址是房屋買賣重要資訊,完全不涉及買賣雙方個資,法務部也曾有說明,國外更是早有實施經驗。另外,預售屋登錄是否會有未來變更不確實問題。這種狀況不僅是少數,若有變更也可再重新登錄修正,完全不是問題,更何況目前也是預售完銷登錄,變更情況依舊存在。

社會大眾都清楚「水清無魚、渾水可以摸魚」的道理,實價登錄2.0版的落實是對消費者有利,但對不動產業者不利的改革,健全公平效率的市場機制最重要也最不花錢的政策就是「房市資訊透明」。期盼政府及執政黨團能夠認清社會大眾的期待,不要低估了大多數選民的力量!讓我們拭目以待這場角力大戰的最終結果!



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張金鶚

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