【投資轉向1】保險業千億銀彈找出口 百貨商場遍地開花

出版時間:2019/06/13 08:24

保險業手中現金滿滿,用來投資賺取更高的報酬可以想見,過去標地、囤地、蓋房子,不過因為金管會提高壽險業者投資不動產限制,業者現在大舉進攻百貨商場,含所有權、BOT等遍地開花,有「高雄總圖BOT案」、「漢來新世界中心」、「龍華國小BOT案」等,大樓結合商場開發,一完工馬上就錢賺錢,專家指出,藉BOT模式參與投資開發,效益快又明顯,變成許多保險業投資的管道。
 
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示,以高雄為例,過去保險業者大多投資房地產,例如宏泰人壽與興富發建設共同開發合建豪宅案「華人滙」,2015年交屋。

不過2015年3月6日,金管會發布《保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則》,保險業於2012年11月19日後取得的不動產,以即時利用,並有收益者為限。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰解釋,像保險業投資商辦標的,為保障保戶,標的本身需已經招租完成,符合即時利用原則外,投資方並需提出投報率達2.345%的財務規劃證明,且取得做自用的不動產,為防炒作,5年內不得賣出。
 
如果保險業投資的是未開發土地,除一樣須符立即收益規定外,只要已領有建造執照,且可立即開發,都應於取得後9個月內開工,並在取得日的5年內完工,且自取得日起,10年內不得賣出移轉所有權。

受限於法規,現在保險業者會找具有例及收益的項目投資,蔡紹豪舉例,中信金控旗下的台灣人壽就積極布局興建完成的商用不動產,例如2015年參與高雄市圖總館二期的「高雄總圖BOT案」獲選,投資40億元,興建地上27樓、地下6樓的文創會館,總樓地板面積約2.6萬坪,將有影城、商場及飯店進駐,預計明年就能完工啟用。
 
台灣人壽2016年則以165億元買下位於高雄前金區的「漢來新世界中心」,並由漢神名店百貨、漢來大飯店、漢來美食繼續營運,馬上就有穩定的租金收益,台灣人壽表示不便透露實際租金金額。蔡紹豪指出,由於保險業投資房地產必須至少有2.345%的報酬率,因此像「漢來新世界中心」這樣原本就營運穩固的物件,就非常適合保險業投資。
 
另外,富邦人壽也在2018年以權利金逾78億元取得高雄博愛路、大順路口龍華國小舊址的70年地上權開發權利,該地土地面積1萬1636坪,富邦人壽預計投入200億元興建複合式商業大樓,含地下室的可興建樓地板面積達15萬坪,規劃百貨、飯店、影城、水族館等,預計今年底前動工。
 
信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑表示,龍華國小BOT案可說是農16最重要的土地投資。未來像巨蛋商場一樣有強大的商圈吸力,吸引消費人口北移,對於附近商業活動是大利多,萬眾矚目。像這種大型土地投資,除了規劃方向外,財力是成敗關鍵。
 
陳祈佑說,金控、保險產業挾充沛銀彈,讓大眾對開發案充滿期待與想像。對於周邊土地利用會有關鍵性的影響,商業行為樣貌也將改觀,附近土地的活化使用已經蠢蠢欲動,將是接下來最大受益者之一。
 
財經專家阮慕驊表示,現今房地產景氣不好,好的地段幾乎早被買走,買地囤地的時代已經過去,金控壽險業在財務調度上,因有大筆現金支出需求,所以投資能有現金收益非常重要,對比投資商用不動產,頂多3%投報率就很了不起,蓋商場百貨是個很好的投資方式,加上金管會對金控壽險業獵地炒樓,盯得很緊,也是改變壽險業投資方向的原因。
 
住商不動產企研室經理徐佳馨表示,過去保險業者喜歡買地、屯地,不過因為法規改變,因為有了金管會的諸多限制,讓保險業者開始思考投資土地是否有利,而在2016年因為央行降息,保險業投資不動產的門檻降到2.345%,但欲投資不動產的保險業者仍然必須精打細算,「不能隨便買」。對於保險業來說,保費不能放著不投資,在買不動產又限制重重下,因此轉換投資方向是必須的。
 
包括高雄總圖BOT案、與凹子底旁商業區等BOT案,由於這些新興的投資案皆未成型營運,因此很難說是不是投報率一定不錯,不過對壽險業來說,至少會有現金流的收益。不只高雄,阮慕驊舉例,像是台北威斯汀的六福皇宮去年熄燈後,就傳國泰人壽有意接手,另台北火車站前商圈,前身為大亞百貨的亞洲廣場大樓,也是有壽險業進駐。
 
《蘋果新聞網》曾報導,目前亞洲廣場大樓產權已大致整合,且多為壽險業攻佔,1樓為新光人壽於2012年標得;2樓為台灣人壽所持有;5~7樓由國寶人壽大股東朱國榮持;26樓則為中國人壽持有。而北市中正區豪宅「博愛苑」,7年前由台灣人壽逾8億元標到地上權,以酒店式公寓方向規劃,現做出租用途。
 
徐佳馨指出,由保險業者投資的管道不難看出,受到法規限制及開發難度影響,保險業者現在傾向投資效益快且明顯的BOT案,開發結束就有現金流產生,或是已有明確報酬率的商辦物件,效益更快顯現,都比買地屯地或蓋房子來得實際。(陳建宇、黃政嘉/連線報導)

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台灣人壽參與「高雄總圖BOT案」,投資40億興建27樓的文創會館。唐郡威攝
台灣人壽參與「高雄總圖BOT案」,投資40億興建27樓的文創會館。唐郡威攝

台灣人壽以165億買下高雄「漢來新世界中心」,再回租給漢來繼續營運。唐郡威攝
台灣人壽以165億買下高雄「漢來新世界中心」,再回租給漢來繼續營運。唐郡威攝

富邦人壽去年取得高雄龍華國小舊址的地上權案,預計投入200億,興建複合商業大樓。唐郡威攝
富邦人壽去年取得高雄龍華國小舊址的地上權案,預計投入200億,興建複合商業大樓。唐郡威攝

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