【財房兩失1】落建商「養套殺」陷阱 魯蛇賠40萬購屋夢一場

出版時間:2019/06/17 19:50

(更新:內文、網友回應)

「自備30萬起,月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」,房市不景氣,建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人,但小心落入「養套殺」陷阱!台中一名上班族,被88萬低自備方案吸引,購入預售小宅,原本銷售人員承諾,可向建商貸款並結合信貸,填補頭期款不足的缺口,豈料交屋前才發現信貸核不過,不只淪為斷頭戶,可能還要將已付款全賠進這間房,他只好委託仲介低價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第一次買房,落下財房兩失的遺憾。
 
32歲的張姓上班族,月入4.5萬元,他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引,心想自己年過三十、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
 
差34萬,買房夢一場空
總價780萬元的預售屋,至少要二成頭期款、156萬元,可想而知88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到的是,直到交屋前半年,他才發現在自身還有車貸的情況下,34萬元信核過不了,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險,依照合約,建商最高可收最高總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好為託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款元,一場購屋夢,讓他賠掉44萬元血本。
 
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的二、三成,也就是所謂的購屋頭期款。
 
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
 
第一步養,誘你衝動下定
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
 
資深的代銷業者就透露,建商第一步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第一次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套,哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客,擠滿案場後,建商的第二步「套」就展開了,不具名的建設公司老闆就表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少兩成的自備款,屋主僅自備一成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
 
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第三部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的,是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋,被沒收已繳價金,或是急於降價轉售求現等窘境。
 
第三步殺,繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第一波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%的資金斷頭屋主,急售需求,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
 
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拚交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始,舉例來說780萬的預售案,頭期款屋主自備80萬,加上建商無息借貸80萬分三年償還,共支付兩成160萬;用現在房貸1.7%試算,620萬房貸分30年,一個月須支付約2.2萬,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
 
加總起來交屋後,一個月房貸竟高達4.4萬,資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存兩年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。
 
看懂合約,自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。
 
現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的三成,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。
 
最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。

對此,網友表示,「存簿也有近百萬元 卻不把車貸還清,誤認自己閒錢很多」、「房貸本息攤還,最好在收入的1/3以內;月薪4.5萬的話就是1.5萬以現在利率就是貸400萬是上限了!所以存款100萬月薪4.5萬買總價780的房子是太勉強了!」「原來當建商這麼爽,什麼風險都讓消費者扛,我也要以成為賤商為目標」、「養套殺!?這是成年人不懂得看合約的下場吧! 雖然說有銷售員話術誘因,最主要的還是自己沒有量力而為,不知道上網找案例,不曉得看契約,不知道聽親朋好友的建議。」(陳筱惠/台中報導)

出版時間0810
更新時間1950
 

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三年前房市低迷,不少建商推出低首付、低自備的方案,下足猛藥吸引年輕人下手圓成家夢。資料照片
三年前房市低迷,不少建商推出低首付、低自備的方案,下足猛藥吸引年輕人下手圓成家夢。資料照片

建商經典的養、套、殺三部曲,除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上。資料照片
建商經典的養、套、殺三部曲,除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上。資料照片

「低首付」不等於「低房價」,舉例來說780萬的預售案,頭期款加上建商貸款,交屋後每月支付貸款達4.4萬。資料照片
「低首付」不等於「低房價」,舉例來說780萬的預售案,頭期款加上建商貸款,交屋後每月支付貸款達4.4萬。資料照片

當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。資料照片
當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。資料照片

統計方式:計算相異地址數。
住宅係指一住址之住宅使用面積大於、等於該住址總面積之50%。
資料來源:內政部不動產資訊平台
統計方式:計算相異地址數。 住宅係指一住址之住宅使用面積大於、等於該住址總面積之50%。 資料來源:內政部不動產資訊平台

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