昂貴房屋該怎麼選:建物外觀花俏只是Dead load

出版時間:2019/06/24 11:14

賴明煌/工程技師     
 
看到某電子業郭董購買全台最貴豪宅台北「陶朱隱園」有二戶,近日該建商因某種原因發訊指出該建物每坪440萬元,一戶約300坪以上故每戶總價逾18億,又提高身價不斐,欲參加大選的郭董也在前天開放,其附近多處豪宅的一樓給民眾參觀。
 
回想眾多年輕族群與無殼蝸牛在高昂屋價漩渦中掙扎幾十年,不盡感傷,住是人民的基本權利為何如此困難。聯合國調查全球現有32億人口住在都市,在2030年將增到50億,因都市提供優良眾多就業與生活醫療教育之機會,吸引市外人口往內移居,各國都市化是全球的趨勢;換言之供需失調下,都市屋價走勢不甚樂觀會低,除非銀型貸款項目與利率調整、人口急速減少或大災難發生。
 
台灣是全球人口最稠密國家第3名,台北每平方公里約萬人,台灣房價不輸日本在全球約僅輸香港,但在2次逾數百萬人反送中大遊行後,台北房價有機會超香港。
 
在此高昂的建物房價,內政部近日地把虛坪的附屬建物、公設等停車場雨遮陽台等,分離計算在總建坪包裝之外詳細標註,以實淨坪揭露房價讓購屋者更加認清欲買房價,雖總售價不變但內容更明確清楚了,政府願意朝清楚拆解房價組構的方向,努力來保護消費者避免購屋日後糾端,值得讚許。
 
台灣昂貴房價所含附建與公設等面積,是否真能給民眾住家安全與舒適功能呢?或僅是部分奸商呼嚨騙錢的說詞與花招呢?混水摸魚社會自有公斷,否則不會有很多獲利高電子業老董,積極轉行改入建築開發業喔。
 
「金玉其外、敗絮其內」是技師授業與執業時要避免的原則,故重大工程主要結構(如橋梁、隧道與水庫機場電廠等)於混凝土澆鑄完成後,需要表裡一致不可在外觀掛上飾板或貼上磁磚花崗岩,來掩飾其內部受外力時所表現出變化情況,以俾可即判讀出柱樑等主要結構單元是否還在安全的彈性變形(Elastic deformation)範圍內,或已進入危險的塑性變形(Plastic deformation)區,讓構材強度只剩不足25%降伏強度(Yield strength)內,就要到達瀕危破壞的極限強度(Ultimate strength)呢?
 
這時就必須在建築主要入口處貼上限制的黃牌或禁止進入的紅牌,周知眾人該建物之安危。
 
故過多的非屬主建物之裝飾與附屬建物,不僅徒增售價昂貴也掩飾結構材安全的受力時變形情況,同時也帶給建物太多的非必要之死荷重(Dead load),反而讓真正需使用功能的活載重(Liveload)減滅與日後不必要的養護維修費用驟增,例如游泳池的保養修理昂貴與僅6個月可使用及可能漏水的疑慮等。
 
況在多地震與多風雨的台灣,建物外觀稜稜角角的繁雜裝飾不僅對住家風水不宜與壁刀傷害鄰房,同時受外地震力與風吹雨打極及豔陽曝曬時,反而容易震裂墜落傷人致損鄰索賠事件層出不窮。
 
民眾選購不斐的房屋,筆者建議:應以內在主、附建物單純與使用目的獨一,公設比率與項目莫太多實在用不著;外在建物表面簡單樸實讓結構單純安全及地盤穩固,和沒有嫌惡設施跟非山坡地土石流潛勢區等為主要之選擇考慮。
 

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