【活化難題1】買房沒買地 「最棘手大樓」200住戶槓新地主

出版時間:2019/06/26 09:16

台中市中區商場「中英育樂大樓」是都發局列管的8大閒置大樓,集所有發展不利因素於一身,不只位在蕭條沒落區域,過去還曾奪走至少7條人命,整棟所有權人超過200人,被喻為最難處理大樓之一;近年因土地被拍賣,新地主槓上住戶,先是出招「不當得利、違建拆除」雙箭齊發,形同被架空的住戶只能無奈的掛出白布條控訴司法不公、天理何在!新地主則回應:「過去歷史糾葛不再討論,得標後目前暫無開發計畫,也沒有任何預設立場,只是按部就班取得法律應有權益,同時期待未來能再重新開發。」

7層樓高的「中英育樂大樓」,民國60年代完工,外觀以幾何圖樣設計,色彩鮮明,今日看來仍是相當前衛的建築設計,早期住商合一,高樓層還有舞廳、餐廳、三溫暖等,頂樓還是個旋轉餐廳,是最夯的商場之一。據在地老居民透漏,70年代最高成交至每坪百萬元之譜,80~90年代卻因多次火劫、奪走至少7條人命,超夯商場至此畫下句點,還被列為一大危樓,正式邁向蕭條廢棄命運,目前當地只剩33戶、平均年齡超過60歲的老住戶堅守。

災禍連連之餘,這棟樓產權還很複雜,「當年建商蓋屋完工時、不負責任跑路,導致建物過戶、土地卻無過戶」,從小就住在這的王小姐(60歲)攤開當初所有買賣權狀及合約給記者查看,部分合約內文確有指向購地,但是「權狀及謄本」都沒有辦理過戶登記、也無任何標記,如今年過40年,事過境遷,無有效證據證明居民有理。

早期無土地權,但住在這棟商場的住戶長年下來倒也相安無事,卻因為近年原地主陳原生積欠1千多萬元地價稅,遭行政執行署拍賣土地,王小姐無奈說:「早期權狀登記不完全,但是土地都是跟著建物一起買賣,而且每年都要繳地價稅,但部分住戶長期未繳,所以國稅局追不到,於是拍賣原地主建商陳原生土地,才驚覺事情大條了。」

由格正投資、江翊等資產公司,看準該地有利可圖,卡位以「超低總價」5701萬元標得全區661坪土地,換算每坪僅8.6萬元,遠遠低於附近商業地每坪動輒約50萬元的行情價;同時控告住戶不當得利、違建拆除。住戶如同俎上之肉、任人宰割,一群白髮蒼蒼的老住戶,只能消極的在大樓入口掛起白布條「行政執行署賤賣土地」、「司法不公」等字,希望引起過路人關注目光。

王小姐說:「不滿的是土地遭行政執行署賤價拍賣,而新地主購入之後,從來沒有面對面溝通過,其實要都更、收購,我們都願意談,也很希望看到這塊廢棄大樓有新面貌,但接到的卻是不斷的法律訴訟,擺明吃定人。」

新地主取得土地後,先是控告原住戶「不當得利」勝訴,記者詢問一間雜物店,坪數約莫8~9坪,目前每年得多繳納2400元地租;再被告「拆除違建」,由於老商場四處都充滿既存違建,許多住戶被迫得自拆家園,也讓他們對未來感到很不安,抱怨著不知道接下來又要出什麼招。

記者循線聯絡新地主、林輝武回應指出,這棟樓當初是由行政署公開拍賣之土地,當時土地價格很低、每坪不到10萬元,但依舊吸引不到任何開發商目光,「那我們會進場是因土地產權清楚、政府背書,因此打算作為長期置產使用,短期都沒有開發打算」。

林輝武感嘆說:「目前所進行的法律程序,都只是取回地主應有的權益,像是『不當得利』部分,因為該地一年得繳納上百萬元地價稅,身為地主卻無法使用土地,當然會向居民收取的「地租」,價金還遠遠不及市價1成。」

至於居民認為的產權不明,林輝武認為,過去幾十年來,住戶都有許多釐清及上訴的機會,但這方面不清楚為何住戶不履行自己的權益,現在得標後才來掛白布條抗議,也是無可奈何。

他表示,公司正派經營,這類不良債權收購或開發也非第一次,由於該大樓早已是危樓,建物殘值有限,也有部分原始住戶主動來協商要拋棄建物產權,亦或是以每坪5000元的方式價購,只要是合理可接受的範圍,都願意幫忙處理。「但不會主動向住戶進行協商價購或都更,若是住戶整合好意見,歡迎隨時過來談」。

記者詢問接下來是否會進行『拆屋還地』的訴訟,他說:「暫無計畫,也不希望用這麼硬的手段處理,還是以慢慢協商為主,畢竟非立即需要用的資產。」

投資客鄭先生分析說:「該地臨成功路,屬商一土地,未來若拆除重蓋,地形方正漂亮,加上未來可能有都更獎勵,使用強度效益不低,時間拉長來看,有閒錢置產相當划算。」

地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏指出,因建物所有權合法,所以原住戶居住權也屬合法使用,開發商考量的應是地價低於行情許多,購地後再拉長時間與原住戶溝通、收購、整併等重新開發,整個過程會相當冗長。

李嘉贏補充,早期確實有許多產權不清的狀況,例如建物、土地皆屬不同所有權人,以該案例來說,有可能第一手原住戶購買包含土地權,只是未過戶完成才衍生出糾紛,過去即有不少類似案例,直到80年代後修法,慢慢走向房地合一所有權人,才慢慢減少許多紛爭。(王鈞生/台中報導)

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中英育樂大樓為台中最有名的閒置商場之一,先天不濟、後天災禍連連,產權又不清,荒廢至今近20年。陳恒芳攝
中英育樂大樓為台中最有名的閒置商場之一,先天不濟、後天災禍連連,產權又不清,荒廢至今近20年。陳恒芳攝

該商場只剩33戶住戶,因土地所有權被拍賣,被遭新地主訴訟,平均年過60歲的老人家,起身掛起白布條抗議。王小姐提供
該商場只剩33戶住戶,因土地所有權被拍賣,被遭新地主訴訟,平均年過60歲的老人家,起身掛起白布條抗議。王小姐提供

王小姐認為,這棟廢棄大樓確實需要新發展,住戶大多願意都更或被收購。陳恒芳攝
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王小姐出示上一代買賣合約書,她表示,是有含土地出售(螢光線),但因建商跑路,而無過戶。陳恒芳攝
王小姐出示上一代買賣合約書,她表示,是有含土地出售(螢光線),但因建商跑路,而無過戶。陳恒芳攝

權狀及謄本等相關資料都無土地過戶資料,成為產權致敗關鍵。陳恒芳攝
權狀及謄本等相關資料都無土地過戶資料,成為產權致敗關鍵。陳恒芳攝



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