【活化難題2】拆屋還地以訟止戰 「段數最高的獲利手段」

出版時間:2019/06/26 20:08

(更新:新增動新聞)

台中中區成功路「中英育樂大樓」,土地產權原本遭拍賣多年,連年流標,直到近年被資產公司相中低價取得土地,開始不斷跟住戶出招鬥法,打算「以訟止戰」告得原始住戶自動投降。法拍專家分析,這類案件通常都是大型財團或資產公司才能處理,專業投資客都不太敢碰,屬於段數最高的獲利手段,處理時間短則5年、長則10年都有可能。

台中江翊、格正投資聯手的資產公司合資以5701萬元,2016年出手進場標得「中英育樂大樓」土地所有權,換算每坪單價8.6萬元,創下當地土地新低價。然而,殺頭的生意有人做,會願意進場處理此番產權複雜案件,當然是為了豐厚利潤,其中過程策略又會是什麼?

新地主取得土地後,住戶大多以為應該準備來談都更、收購或是其他合作?結果都沒有,反而先祭出不當得利、違建拆除等訴訟表明來意。經常處理各式產權的104法拍屋副總聶學智指出,這類資產管理公司財力雄厚,熟諳處理步驟,剛開始不太可能談任何價購模式,因為住戶肯定是開出行情價或天價、不能可能談到好價格,所以寧願把時間花在法院。

第一招,新地主先是祭出「不當得利」,開始向住戶收取地租,現階段看似每月數百塊金額不大,但是收購這類土地,資產公司早有長期抗戰準備,未來土地因被使用致地價稅等成本增加,或是地價行情上漲,都可以要求提高租金。若是住戶不繳,直接再申請強制執行,甚至拍賣該戶產權,資產公司即可再以「優先購買權」收購,不費吹灰之力。

第二招,目前原住戶最大的怨言是被控告「既存違建」,近期便要自行拆除或由建管人員代拆,影響的大多只有1樓住戶。投資客鄭先生表示,以前這類違建可能相安無事,但是只有有人上法院告拆違建,消防安全、公安危險等,這些違反建築法的行為,都能讓提高者交叉搭配使用,就是要讓住戶「家不像家、店面不像店面」。

小招攻完,打蛇隨棍上,雖然新地主暫無打算進行第三招「拆屋還地」,但以地主的角度,一定是會想辦法把土地收回來提高開發效益;而屋主的角度,則是想繼續占有土地、繼續使用建物,所以兩者協商不成的情況下,或許終將在法院一戰。聶學智補充,這類情況很難解釋,原住戶得提供占有土地的合法權源,以及法院會辨別新地主是否有權利濫用之虞,贏面機率各半,很難說得準。

聶學智指出,「拆屋還地」算是不動產訴訟的大工程,曠日廢時,動輒3~5年以上都很常見,以該案例判斷,地點位在台中,可能就得一路從台中地方法院打到台北最高法院,對一群年事已高的屋主,其實很難負荷這樣的煎熬,小蝦咪難抗大鯨魚,最後大多是以法院調解、協商價購居多,依照過去處理經驗行情,大約市價一半收購,沒有一定標準,不過屆時重新開發對於投資方,絕對是獲利超豐厚。(王鈞生/台中報導)

出版時間:0917
更新時間:2008

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有屋沒地、有地沒屋,這類狀況又願意進場投標的產權,也被視為最麻煩,「段數最高的獲利手段」。陳恒芳攝
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當地主與建物所有權人不同時,時常引發雙方法律角力戰。陳恒芳攝
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專家認為,拆屋還地曠日廢時,一般小市民很難以負荷。陳恒芳攝
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拆屋還地大多是以侵占鄰地、違章建築等為主,若雙方都有合法權源,就得看提出的佐證及法律如何攻防,最後大多以協商收購。資料照片
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