【地標沒落2】商辦養蚊子 長谷世貿大樓租金1坪300元

出版時間:2019/07/15 09:42

「高雄85大樓」與「長谷世貿聯合國大樓」(俗稱50層大樓),2棟港都地標建物,即便當初造價不菲,但後來風華不再,無論目前辦公室房價、租金行情都與身價不符。專家分析,2棟商辦面臨持有成本高且均必須轉換電梯搭乘問題,85大樓因停車空間不足,加上三多商圈沒落導致空租率高,50層大樓則為周邊缺乏大眾運輸系統,當初規劃錯誤,目前租金每坪均價僅300元。
 
長谷世貿聯合國大樓樓高221.6米,是高雄市第3高大樓,僅次「高雄85大樓」與興建中「遠雄THE ONE」,大樓完工至今已27年,全棟規劃辦公室商辦空間與頂樓景觀餐廳。當初興建經費超過50億元的50層大樓,依實價登錄揭露,辦公室每坪租金行情介於200~400元,平均租金行情僅309元,而商辦成交價每坪6.5~12.7萬元,均價每坪8.5萬元比高雄不少住宅大樓還低。
 
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,無論85或50層大樓共通問題是超高大樓持有成本高,民眾購入時要繳交較多契稅,每年房屋稅也相對一般15樓建物高,加上2大地標當持有者或洽公人員要搭乘電梯時,若屬中樓層以上都必須轉梯,連帶影響廠商進駐意願。
 
當初長谷建設興建50層大樓時想要打造高雄地標建案,1992年完工後短暫成為台灣第1高樓,然而20多年前民族路雖是主要幹道,但並非高雄商辦核心區,目前周邊除公車外也缺乏大眾運輸系統,加上每坪管理費100元等問題,讓50層大樓商辦價格難以拉抬,目前閒置率頗高。
 
相對50層大樓在地段當初設計就非商辦核心,導致後來公司行號進駐比例低,「高雄85大樓」位於三多商圈,原名為「東帝士85國際廣場」、「東帝士建台大樓」、「TC Tower」等,1997年完工時是全台最高大樓,爾後被「台北101」超越。當初該棟建物興建成本達180億元,每坪造價達19萬元,規劃有商辦、百貨、飯店與住宅空間。然而該地標建築在完工時面臨房地產景氣低迷時期,導致無論套房或辦公室出現滯銷,並有不少產品流入法拍市場,整體經營環境不佳。
 
記者實際走訪85大樓商辦區發現,平日時間僅3~4成商辦空間有開燈使用。而實價登錄揭露區段商辦每坪成交行情從最低僅2.7萬至最高達37.1萬元,會出現如此大落差在於依戶型是否具備景觀單價落差大。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,85大樓最大問題在於停車空間不足,加上管理費每坪也要85元,其持有成本頗高,加上近年來三多商圈沒落,人潮往北高雄走,導致商辦閒置率提升,而該現象或許待亞洲新灣區建置而成,商辦需求量提升才有辦法解決。(葉家銘/高雄報導)
 
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高雄地標商辦大樓空租率高,如50層大樓當初規劃時就並非在商辦商圈,導致目前租金每坪均價僅300元。唐郡威攝
高雄地標商辦大樓空租率高,如50層大樓當初規劃時就並非在商辦商圈,導致目前租金每坪均價僅300元。唐郡威攝

「高雄85大樓」位於三多商圈,但當初興建完工後因大環境景氣差,導致不少套房與辦公室滯銷,該商辦因停車空間不足,導致廠商進駐意願低。唐郡威攝
「高雄85大樓」位於三多商圈,但當初興建完工後因大環境景氣差,導致不少套房與辦公室滯銷,該商辦因停車空間不足,導致廠商進駐意願低。唐郡威攝

「高雄85大樓」在平日階段僅3~4成商辦空間有開燈。唐郡威攝
「高雄85大樓」在平日階段僅3~4成商辦空間有開燈。唐郡威攝






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