寧願空租 東區投資客怕降租貶價

出版時間:2019/07/21 15:05

北市東區商圈店面倒閉、空租不斷,近一年撤離的名店包括永福樓和快時尚Forever21等,與高租金不無關連,儘管租金微跌,空店率仍達10.1%,卻未見人潮復甦,專家認為,投資客跟法人企業因有租金投報率考量,怕調降租金將影響店面價值,造成資產縮水,所以寧願空租也不願調降。
 
據戴德梁行7月最新統計,北市東區忠孝商圈空置率從上季的12.5%,降至本季的10.1%,包括女裝品牌「MOMA」、日系美妝品牌「ORBIS」、日系珠寶訂製店「K.UNO」皆於本季進駐。
 
而屋比房屋統計,今年7月中,東區商圈各大房仲網路平台的待租店面每坪租金約5485元,較去年同期的6088元減幅近10%。
 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,目前東區店面空置率這麼高,矛頭多半指向房東不願積極降價出租,但實際上跟店面「價值」變動有關。舉例,以店面投報率2.5%來說,如果年租金是100萬元,回推店面價值就是4000萬元,一旦年租金降到80萬,店面價值就只剩3200萬元,儘管屋主降價出租可獲得租金收益,但店面價值卻可能損失數百萬到上千萬元,像這樣短線賺價差的投資客,在意的是物件賣價,因此寧願店面空租,也不願調降租金,怕因此影響店面身價。
 
而抱長線持有的收租置產客,比較怕商圈店面會因沒人租而死亡,為求有租金進帳,較願意降租求生。但如果當地多數房東沒調降租金,只有自己降,也會引起其他房東反彈。
 
陳傑鳴說,東區店面主要還是店面集中在少數大戶手中,他們是以收租為目的,因此願意降租換取商圈活絡,現在東區租金有降,但是還是太高,所以商圈還沒復活。東區是北市指標性商圈,居民消費力高,只要降租到一定程度,就會吸引品牌店家再度進駐,後續就看降租後如何營造特色  吸引人流回籠與店家進駐。
 
香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示,東區店面若是個人地主持有,會較願意調降租金,願意降的通常都能找到房客。但如果是法人企業,因有租金投報率2.5%顧慮,故較不願調降租金,怕影響到店面價值。例如忠孝敦化一間地下室,前身是近200坪燒烤店,月總租金約60萬,因房東不願降,所以現在遲遲租不出去。而由金融業持有的東區SPAO店面,900坪店租約900萬元,也是因資金報酬率顧慮,不願調降租金,因此很難找到租客,如果總租金砍到500萬元,就很有機會租掉。
 
吳懿倫表示,目前東區一線主要幹道的店面月租單價約2至3萬元,空店面降租如果還找不到房客,可能跟店面本身因素有關,包括店址偏遠、樓高裝潢等等原因。(黃政嘉/台北報導)

投資客在意物件賣價,因此寧願店面空租,也不願調降租金。資料照片
投資客在意物件賣價,因此寧願店面空租,也不願調降租金。資料照片

北市東區商圈本季空置率從12.5%降至10.1%。資料照片
北市東區商圈本季空置率從12.5%降至10.1%。資料照片

長線持有的收租置產客,怕商圈店面會因沒人租而死,所以較願意降租求生。資料照片
長線持有的收租置產客,怕商圈店面會因沒人租而死,所以較願意降租求生。資料照片

法人企業有租金投報率2.5%顧慮,故較不願調降租金,怕影響到店面價值。資料照片
法人企業有租金投報率2.5%顧慮,故較不願調降租金,怕影響到店面價值。資料照片






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