​中國房市暗藏危機 開發商過度依賴預售融資

出版時間:2019/09/22 18:53

《華爾街日報》報導,中國房地產巨頭一直以來以過度發行債券而惡名昭彰,然而在其背後還有更大、卻較少為人所知的風險正在侵蝕中國房地產市場。
 
預收收入包含預售及簽約收入,金額已占據中國前十大開發商總債務的一大部分,根據2019年上半年財報數據,6月份金額合計已超過4000億美元(約12.39兆台幣),目前中國預售屋銷售已佔房地產總銷售的85%以上。
 
中國開發商販售的債券利率超過10%並不少見,相較之下,若透過預售收入取得資金,地產開發商並不需要向購屋者支付利息,或承諾特定時間完工,不僅如此,由於中國沒有代管機制,因此開發商可以取得購屋者所有款項,這使得預售收入成為開發商眼中吸引人的融資來源。
 
然而這種取得資金的方式不可能永遠無限制地繼續下去,在某個時間點下,地產開發商仍然必須把房子建出來。
 
大約在2016年時,開發商樓房完工仍然於預售接近,然而至此以後兩者卻往不同方向發展。目前開發商樓房完工數量遠低於2014年的高峰值,與此同時預售依然向上飆升,根據中國國家統計局數據,截至8月年度,開發商預售面積是完工空間的2倍,兩者差距高達6億平方公尺。
 
開發商1年份的樓房建造早該完工,如此才能消化過去1年的預售合約,更不用說是更早以前合約了,開發商透過預售收入而非舉債方式取得建造資金,意味著開發商不再建造沒有人居住的鬼城,並因此保護了房價。然而即使如此,開發商在需求下滑時仍很可能受到衝擊。
 
在中國已開始出現民眾的抱怨,根據中國媒體報導指出,1位河北省民眾在2015年買下22樓的公寓,但最後卻發現建造完成的樓房僅有18層,若民眾抱怨的狀況持續惡化,開發商未來甚至可能面臨來自中國當局的整頓。(陳韻婷/綜合外電報導)

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