商辦當住宅省2成 「房貸沒優惠恐被拆」

出版時間:2019/10/15 12:45

近年房價居高不下,也導致商業住宅橫行,單統計北市大直重劃區中大彎北段,就有1678件遭市府列管,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,近年商業住宅興起主因在價格便宜,但也應注意房貸優惠以及適法性疑慮。
 
大彎北段地區自1992年公告實施都市計畫,規劃為台北市商業娛樂中心,但自2001年至今開始陸續出現違規住宅,據北市都發局2016~2017年3月統計,就已稽查列管1678戶,並於2018年12月開罰901張罰單,每單依違規情節6~20萬元不等。 
 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,許多人購買商業住宅,就是為了相對市價便宜1~2成的房價,但天下沒有白吃的午餐,事務所販售時為「裸屋」,與一般住家最大的差別就是沒有浴間、廚房、房間隔間等,所以乍看之下便宜1~2成的房價,若自己隔間打造後,就有可能變得相同房價。
 
此外由於適法性問題,房屋貸款並不適用政府優惠房貸,如:青年安心成家專案就無法申請,若非建商整批貸款,很難貸到8成,會比一般住宅貸款低半成至1成之間,部分銀行甚至不承作一般事務所產品。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,所謂的「一般事務所」就是一般人所知的商辦、辦公室,土地使用分區坐落在「商業區」或是「特種娛樂用地」,大直的大彎北段就是其中之一。
 
依規定所推出的建案有一定比率需要做為一般事務所,各縣市及分區規定略有不同;商業區內的建案,「一般事務所」往往在低樓層,主要做為辦公室或是一般事務所使用,中高樓層使用則會登記成住宅使用;在稅賦上則與一般自用住宅其實並無差異,房屋稅、地價稅可申請為自住住宅稅率,水電也一樣,只要是自住無營業行為都可申請為一般住用。
 
一般事務所雖然可比周邊住宅便宜1~2成,但最大的風險不在於一般市場條件,而是政府的法令。若土地使用分區有禁止住宅使用,或是實際上與使用執照圖面不符,包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等二次施工,只要被檢舉,或者政府想要處理,都會是比較大的麻煩。
 
黃舒衛提醒,民眾購屋前可上網到各縣市都發局查閱都市計畫圖,只要是土地使用分區屬「住宅區」,應可避免這樣的問題;若仍無法確認,也可考慮花點小錢,用20塊調閱建物謄本,確認標示部的主要用途只要有「住」,就知道可得知是否為商業宅。(地產中心/台北報導)

一般事務所價格通常會比住家便宜1~2成,但專家提醒因格局不同,有可能自己裝潢後價格會再拉抬上區。示意圖:資料照片
一般事務所價格通常會比住家便宜1~2成,但專家提醒因格局不同,有可能自己裝潢後價格會再拉抬上區。示意圖:資料照片

北市大灣北段就至少有1678戶違規商業住宅使用。資料照片
北市大灣北段就至少有1678戶違規商業住宅使用。資料照片

一般事務所指的就是一般人認知的辦公室。資料照片
一般事務所指的就是一般人認知的辦公室。資料照片


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