【名采】劉黎兒專欄:不等東奧 房產已滯銷

出版時間:2019/10/22 20:32

劉黎兒/旅日作家
   
東奧之後,東京乃至日本房地產會大暴跌的2020問題,原本就一直在日本國內外盤旋不去,日本房產,尤其東京房產從2013年申奧成功後一路上漲,最近新建公寓大廈價格,更因建材及人力暴漲而上漲,但滯銷嚴重,現在首都圈的新建公寓大廈成交率已跌到11年來的新低,而新建獨棟洋房,還出現日本少見的大削價18%以求脫手,讓人感覺等不及東奧結束,日本房產崩盤已經開始!

許多專家早已預言東奧之後東京乃至日本房地產會大暴跌,甚至跌到3分之1以下,日本房產業界這幾年不斷紛紛滅火,但是事實勝於雄辯,雖然價格不跌,但房地產賣不出去,今年首都圈公寓大廈第二季的成交契約數僅有1萬3483戶,較去年同期減少15%,成交率也低於房產景不景氣基準的7成,而只有64.6%,創了2008年上半年度(63.9%)以來的新低,9月底的銷售庫存也比去年同期多了730戶,多達6780戶。

原本日本國內外都認為2013年起的日本房產泡沫總能撐到東奧結束吧!那之後就會大暴跌,因為1)因東奧匯集在東京的人口將會驟減,加上日本少子高齡化嚴重,購屋人數原本就會大減;2)外國人對日本房產投資原本就是到東奧為止,6年多來,房產利多早已出盡;3)空屋率不斷攀升,日本房租下跌,報酬率2.66%,和台灣的2.06%沒差那麼多,到日本當收租公、收租婆的投資吸引力稀薄化;4)日本2020年節能基準嚴格化,基準以下的中古物件會大量拋到市場上,造成崩盤;5)消費稅增稅,買房者減少,而預期房產在東奧後的暴跌,增稅前並未發生搶購現象。

雖然日本房產因為沒有實需而大滯銷,但公寓大廈平均價格卻因地價微調及建材等大暴漲而居高不下,每戶平均超過6千萬日圓,創下近38年來的新高,不賣卻漲價,是房產界罕見怪象,新屋房價這2年也從日本平均年薪11倍漲成13倍,日本人實質收入不斷減少,貧富差距拉大,中產階級逐漸消失,買得起房子人減少,除了股市泡沫致富者外,買得起房子人大減,此外日本80年代房產泡沫崩盤打底近30年,買房意願原本低,也因此房產崩盤看來等不到明年8月東奧結束後了!

 

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