【鹹魚翻身1】 兩大鬼城翻倍漲 重劃區「買對時機」賺翻

出版時間:2019/11/03 10:00

位於新北市的林口新市鎮、北大特區2大重劃區,造鎮時期因新屋量大,一時間難以去化;有趣的是,開發後不僅很甩「鬼城」封號,反被稱為台北市「衛星城鎮」,跟漲效應大,房價甚至翻兩倍漲,高峰時期分別來到4、5字頭,目前約修正一成左右,相對穩定。

林口新市鎮分前後2塊區域,A9站至仁愛路二段為前段,又以A9站至林口三井OUTLET房價最高,高峰時期每坪要價40~50萬元,如捷運共構宅「冠德鼎捷」,一推出上看5字頭;歷經房價修正後,目前新建案成交價落在每坪32~42萬元,後段區域則為每坪20~30萬元出頭,價差明顯。

以目前新推案來看,林口新市鎮以中小坪數為趨勢,如全配宅預售案「昕聯心」,規劃A、B雙棟建築大樓,房型有26~51坪2~3(+1)房產品,共312戶含14戶店面,含裝潢、家具及車位,平均每坪48萬元;和A9站僅一路之隔的「蘭桂 ‧ 坊」,規劃18~22坪1+1房格局,主打結合裝潢、代租代管的飯店宅,同樣每坪48萬元,吸引投資型買方入手。

林口新市鎮整體生活圈開發成熟,不僅有購物商場、影城進駐,還有機場捷運及國道、省道行經,交通機能完善;然而,機捷開通後,因A7新市鎮房價便宜且離台北更近,漸漸削弱客群。住展雜誌企研室經理何世昌指出,林口人口多、機能夠,推案還是很多,雖然成交量大,但供給量相對也大,未來房價變動幅度有限,若要提升買氣,得先突破A7搶客困境。

開發較早且完整的北大特區,以大義路為界,西為三峽東屬樹林,聯外有北二高樹林交流道、三鶯交流道,區內還有桃子腳中小學,具明星學區優勢,目前新建案房價大多落在每坪26~35萬元。

不過,近期捷運環狀線三鶯線施工進度加快,順勢拉抬該區房價,去年起推出的新案甚至來到4字頭,如學勤路上的預售案「久年‧青田」,規劃37~49坪3房產品,2棟建築共45戶,每坪要價40~43萬元;鄰近桃子腳中小學的「融園」,規劃25~57坪、格局2~4房,每坪38~40萬元,多以第二代置產為主。

何世昌分析,該區目前外來客占約一半,因開發已經成熟,加上素地不多、推案量少,投機炒作成份較低,所以價格比較遲鈍,高峰時期至目前僅修正一成左右,房價相對穩定,未來三鶯線通車後,三峽站至頂埔站區間有望小漲;然而,北大特區距離台北較遠,三鶯線又在外圍,通勤效率不高,對該區的實質幫助有限。

值得注意的是,2大重劃區雖看似房價下跌,但相較開發初期簡直賺翻,林口中古社區「台北麗都」、「安敦新世界」等,1992年每坪成交價只有12萬多,近一年飆漲至24~28萬元;北大特區學勤路上的建案,2002~2004年間每坪也僅13萬元,至今漲破2倍。

何世昌指出,重劃區在開發初期「草比人高,狗比人多」,買氣著實較低,但開發過後房價皆翻倍漲,有投資置產需求可趁機入手;自住客則要看個人需求,除了生活機能還不夠完善外,剛開發的重劃區多離學區較遠,育兒家庭就得仔細考慮。(熊培瑄/台北報導)

林口新市鎮目前新建案成交價落在每坪32~42萬元。范厚珉攝
林口新市鎮目前新建案成交價落在每坪32~42萬元。范厚珉攝

林口新市鎮機能完善,推案量大。范厚珉攝
林口新市鎮機能完善,推案量大。范厚珉攝

「蘭桂 ‧ 坊」主打結合裝潢、代租代管的飯店宅。范厚珉攝
「蘭桂 ‧ 坊」主打結合裝潢、代租代管的飯店宅。范厚珉攝

規劃18~22坪1+1房格局,每坪48萬元。范厚珉攝
規劃18~22坪1+1房格局,每坪48萬元。范厚珉攝

林口新市鎮預售案「昕聯心」規劃A、B雙棟建築大樓。范厚珉攝
林口新市鎮預售案「昕聯心」規劃A、B雙棟建築大樓。范厚珉攝

「昕聯心」房型規劃26~51坪2~3(+1)房產品。資料照片
「昕聯心」房型規劃26~51坪2~3(+1)房產品。資料照片

A9站共構宅一推出要價5字頭。范厚珉攝
A9站共構宅一推出要價5字頭。范厚珉攝

林口新市鎮有三井OUTLET做為指標。范厚珉攝
林口新市鎮有三井OUTLET做為指標。范厚珉攝

林口新市鎮內有環球購物商場,機能充足。范厚珉攝
林口新市鎮內有環球購物商場,機能充足。范厚珉攝

林口新市鎮雖有機捷A9站優勢,但A7新市鎮距離北市更近,有搶客趨勢。范厚珉攝
林口新市鎮雖有機捷A9站優勢,但A7新市鎮距離北市更近,有搶客趨勢。范厚珉攝

「安敦新世界」1992年每坪僅12萬元,現已飆破2倍。范厚珉攝
「安敦新世界」1992年每坪僅12萬元,現已飆破2倍。范厚珉攝

林口中古社區「台北麗都」。范厚珉攝
林口中古社區「台北麗都」。范厚珉攝

三峽北大特區目前新建案房價每坪26~35萬元。資料照片
三峽北大特區目前新建案房價每坪26~35萬元。資料照片

三鶯線近期施工速度加快,拉抬當地房價。資料照片
三鶯線近期施工速度加快,拉抬當地房價。資料照片

北大特區內有桃子腳中小學,具明星學區優勢。資料照片
北大特區內有桃子腳中小學,具明星學區優勢。資料照片

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