張金鶚專欄:現在適合買房自住或投資嗎?

出版時間:2019/12/02 20:10

張金鶚/政治大學退休教授

前一陣子因個人退休的生涯規劃換屋,引發社會關注房市是否景氣復甦?進而一些親朋好友詢問我是否現在適合買房?另外,最近雖然有不少媒體報導房市已有逐漸回溫的現象,然而也有媒體報導業者炒房花招百出,加上目前選舉熱潮,過往經驗顯示建商推案或房屋買賣都會較為審慎觀望。到底現在適合買房自住或投資嗎?

我們都應該清楚認知買房的目的有「自住居住」和「投資賺錢」二部分,當然有許多人也想兩者兼得,只是兩者的比重與優先次序有所不同。自住是以居住使用的滿意為主,而投資是以能否賺錢的多寡為重,當購屋目的不同,兩者對於當前購屋「時機」的考量也有所不同,不宜一概而論。

我一向主張購買房屋必須同時考量下列五個關鍵因素:「時機」(包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策)、「區位」(包括縣市行政區、交通建設與鄰里環境等)、「產品」(包括居住面積、隔局、樓層、景觀、社區公設、停車與建商品牌等)、「價格」(包括單價及總價、相鄰、相似或相同社區的個案成交價、實價登錄行情、自動估價公益平台的「好時價」估價結果、個人負擔能力和銀行貸款等)及「管理」(包括社區戶數、坪數大小混合比例、管理費、管委會、鄰居住戶水準、社區清潔維護等)。

我認為自住者與投資者面對上述這五個因素的優先次序應該有所不同。以我個人長期研究觀察,購屋若以「自住」為主,「產品」的良莠與主觀偏好應是首要關鍵,因為房屋產品若不理想,就失去居住的原本主要目的。其次是「管理」的水準高低,這是社區居住品質長期維持的關鍵。第三是「區位」的滿意程度,這是日常生活環境是否便利的考量。第四是「價格」的高低合理與否,此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定,因為房屋沒有完全相同的產品,其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。最後才是「時機」是否適當的考量,尤其目前及未來的景氣時機不易掌握,不宜過度重視此因素。

換言之,如果是以居住為主的購屋需求,時機應非購屋決策的關鍵因素!因此,現在是否適合買房自住?主要是看個人對自住需求的程度強弱,以及是否找到適合個人居住的產品、管理與區位而定,每人的答案不盡相同。

反之,購屋若以「投資」為主,「價格」的高低應是首要關鍵,因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下,更別提未來個案價格的漲跌更難掌握,若進一步考量資金周轉與持有和交易成本,現在買屋投資的價格風險不小。

其次是「時機」的考量,雖然許多業者看好房市景氣回溫,然而過去房市長期過度景氣,房價持續攀升,使得購屋者的負擔能力越來越有限,造成此次回溫缺乏支撐力道。加上目前選舉熱潮,未來房市相關改革的不確定性,房市短期時機仍在盤整階段,長期人口與所得的基本因素更不樂觀,世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯,使得房屋供過於求將越來越嚴重,未來景氣時機應有所保留。
第三應重視「區位」,目前市中心不但房價過高且都市更新緩慢不易;另外,市郊新發展地區擴張速度過快,不斷炒作預期相關建設,使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。

第四是「產品」,目前產品為因應高單價低總價的需求,「小宅化」產品當道,居住品質勢必降低,如此產品隱藏未來投資風險。最後才是「管理」,當短期投資轉手不易,面臨只好長期出租經營,當小宅化或是大小宅混合社區均將產生管理不易的困境。綜合評估當前房市的投資環境,顯然仍有許多疑慮,現在應非購屋投資的好時機。

現在是否適合購屋的決策,不但自住與投資目的不同,每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異,再加上巿場上個案的選擇不同,每個人的答案未必相同。然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的周轉運用,負擔能力的考量必須審慎盤算,以免因購屋陷入生活困境,如此將得不償失。

 

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張金鶚

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