【揭秘】松屋西門町聰明選店術 營業3天賺回店租

出版時間 2019/07/26

日本知名平價丼飯品牌「松屋」在台首家街邊店進駐西門町,其店址位於捷運西門站1號出口約百公尺,專家分析,松屋「選址相當聰明」,避開租金最昂貴、人潮最多的6號出口,在人潮相對少的1號出口駐點,憑自身響亮品牌吸客,40坪店面、38個席位,推估店租金約25萬。
 
松屋表示,用餐時期一小時能翻桌2次;記者試算,若以全天營業時間16小時,38個席位,人均消費最便宜的69元招牌牛肉飯計算,松屋營業3天就能賺回店租,以目前全天排隊人潮不斷來看,輕鬆達標。

松屋與吉野家、Sukiya並列日本三大連鎖丼飯品牌,去年9月松屋版圖跨足台灣,在新光三越南西三館美食街開設一號店,本月在西門町開設2號店,也是台灣首家街邊店。
 
台灣松屋西門町店,不在最熱鬧的徒步區上,而是鄰近西門町捷運站1號出口,步行僅1分鐘。《蘋果新聞網》觀察,昨天非假日的上午11點,有近10人排隊候位,約5至10分鐘能入席;店內裝潢風格與日本大致相同,室內大小約40坪,共38席座位,內用點餐採叫號自取式,並另設有外帶窗口,營業時間從早上10點至凌晨2點,共16小時。

台灣松屋公關表示,「目前用餐排隊時間約10至30分鐘,比較令我們驚訝的是,外帶顧客很多,與內用比例約為4:6,深夜時段約晚上11點後,生意也還不錯,蠻多20~30歲的年輕人。」並表示目前翻桌率頗高,大約一小時能輪2次客人,並再度表示「預計2020年底會在台灣擴展至9間分店」,可見對於台灣市場的野心。
 
台灣松屋不願意透露店租金和營業額,但表示,其實當初松屋選店,只知道西門町是捷運進出人數第2多,非常熱鬧的商圈,但並沒有特別考量1號、6號出口的差別,「剛好這邊有空租,算是一個機緣。」
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,該店面雖屬西門商圈,但漢中街以捷運西門站6號出口往中心發展的身價為高,過去百萬租金店面,都鄰近出口位置,像是漢中街肯德基鄰近三角窗店面,單坪租金也開在1萬元,整體平均單價在8千到1萬元 ; 相對之下1號出口這段的漢中街店面,聚集人氣有所落差,行情約打六折,推估此店面月租金約在25萬左右。

觀察西門町捷運站1號、6號出口,可見出站時,人潮都往6號出口移動,鮮少有人從1號出口進出,與主流徒步區有所區隔。就算從1號出站,但多數人是直走往紅樓所在的成都路,逛紅樓內側街道,更少人左轉往松屋所在的漢中街,附近店面多為飲料店、表演服裝租賃店。

永慶房屋西門店店長鄭宛誠表示,松屋前身也是表演服裝租賃店「灰姑娘」,搬離沒多久後,松屋就進駐了,他以松屋附近的另一間日本料理店「森田屋」月租16萬推算,松屋店租應落在20~25萬,並認為「松屋選址非常聰明」,憑藉其橫跨世界各國的連鎖名氣,以及他品牌的聚客力,選在精華地段,卻非主要幹道的街區,讓他的租金壓力降低非常多,加上新開幕,大家有一定好奇心,短期內是相當有利的。

民眾認為,「隔這一條路,人潮差很多,但松屋開在這邊,應該還是會有不少人特地來吃,畢竟離捷運站非常近。」
 
《蘋果新聞網》試算,若以店月租25萬、必點的招牌牛肉飯(中)售價69元推估,要打平店租,松屋需賣出3623碗,而目前該店營業16小時﹑38個席位,一小時翻桌2次,估全天能賣出1216碗,營業3天就能賺回店租,以目前人潮來看,不難達標。 (唐家儀/台北報導)

日本知名平價丼飯品牌「松屋」在台首家街邊店進駐西門町。林琨凱攝
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松屋西門町店址,位於捷運西門站1號出口旁,步行僅1分鐘。林琨凱攝
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店內裝潢風格與日本大致相同,室內大小約40坪,共38席座位。唐家儀攝
用餐座位附有毛巾及多種醬料。唐家儀攝
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內用點餐採叫號自取式,並另設有外帶窗口,營業時間從早上10點至凌晨2點,共16小時。林琨凱攝
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專家說,松屋選址相當聰明,憑藉其招牌名氣、連鎖光環吸客,避開最熱鬧卻租金昂貴的6號出口,而選在1號出口附近。林琨凱攝
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觀察1號與6號出口人潮,顯見差異。林琨凱攝
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松屋表示,用餐時期一小時能翻桌2次,以最便宜的69元招牌牛肉飯計算,松屋營業3天就能賺回店租。翻攝台灣松屋FB


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