【房貸大數據1】內外夾攻不當小白 房貸超過8成不是夢

出版時間 2020/06/08
貸款成數最高區域落在桃園中壢可貸到8.5成。資料照片
貸款成數最高區域落在桃園中壢可貸到8.5成。資料照片

買屋人生大事,多數人存夠自備款後,剩下的款項就以房屋為抵押品,向銀行申請貸款融資,稱之為房貸。根據財團法人金融聯合徵信中心統計資料顯示,六都有近1.2成的貸款可以超過80%,比普遍認知的最高8成還要多;而最高區域落在桃園中壢區的85.24%。

房貸專員分析,目前貸款最高約8成,而超過8成的貸款有可能是加入裝潢貸、家電貸等其他貸款,他也提醒,額外的貸款平均可增加0.5~1成,但該利率一定比房貸高,建議民眾還是要評估還款能力再決定。
 
《蘋果新聞網》統計聯徵中心出六都2019年度六都共56642筆樣本,分布在各區路段共2638筆資料,使用四分位差將極端值剔除後,得出六都共54970筆樣本,分布在各區路段共2560筆資料,其中在篩選出貸款超過80%的樣本共298筆,等於六都有近1.2成的貸款可以超過80%。
 
在貸款市場中,房屋貸款金額最大、期間最長,利率較低,同時也最為普遍。而房貸可以貸款幾成,變成每位購屋人心中最計較的事,畢竟7成、7.5成、8成貸款出來的金額,以房價1000萬為例,7成700萬、7.5成750萬、8成800萬,那可能是幾十萬到百萬之間的差距。
 
那要甚麼樣的條件才能多貸一點呢?房貸專員表示,從兩個面向著手,首先是外在條件,也就是房屋本身鑑價的價值,通常是依照買賣價格、區域地段、屋況、格局去評斷,現階段實價登錄系統的平均值更是參考依據。
 
他舉例說明自己曾經承接過買賣成交一坪25萬、總價750萬的房子,但實價登錄周邊行情平均為20~22萬,消費者提出該屋有裝潢所以價格較高等因素導致單價較高,但最終鑑價師以行情最高的22萬評估下來僅660萬,即便消費者貸款成數達8成可貸528萬,也與原先預計可貸款600萬,有72萬的落差,而資金缺口也就在此出現。
 
此外,目前銀行給各種房型的貸款成數不一,如預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成,他提醒在買房前,除了做好區域行情的功課外,因各銀行放款策略不一,可以多找幾間銀行鑑價。
 
而當鑑價完成,可以貸到幾成,就端看貸款人的內在條件,房貸專員指出重點就在借款人財力及信用狀況,「現在信用評核機制第一關都是電腦初判,所以信用小白(無使用信用卡、無借貸,無銀行往來資金)因為沒有分數,反而評分不高。」
 
另外他點出,聯徵中心評估消費者信用狀況以一年為單位,但重點會放在近6個月的銀行往來,若有使用信用卡的循環利息、無擔保品的信用貸款等,都會影響信用評等。
 
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示,若非超貸或其他特殊情況,貸款超過八成的自住民眾算是個人信用狀況佳,購置物件也不錯,比方說地段與屋況都被銀行認定有價值,但貸款越多,繳納時間越長,付出的利息也隨之增加。
 
雖然目前房貸利率穩定偏低,但如果沒有其他投資項目,總計下來仍會是一筆不小的開銷,像是首購族若貸款三、四百萬,以30年本金加利息攤還,還是使用青年安心方案的低利計算,整體利息也會來到150-200萬,對於小資族來說並非小數目,仍建議如果日常能有多餘存款,又非精準投資族群,能提早還款還是有益於人生資產。(陳筱惠/台中報導)

2019
2019年貸款最高區域。
無信用卡、貸款、無銀行往來紀錄的「信用小白」,房貸申請反而困難。資料照片

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