房產包租算投報率 北高獲利「123」不同調

更新時間: 2020/09/04 15:00
專家認為台灣房市的投報率普遍較低,購屋應以自住和增值為主要著眼點。資料照片
圖片來源 : 社內相

台灣進入低利時代,錢放銀行不如投入房地產當包租公,不少人好奇買房的投報率要怎麼算,最簡單計算毛投報率的公式,就是「年收租金÷房屋總價」,的計算方式,得到「毛報酬率」,但計入修繕費、額外支出等,得到的淨報酬率更精準;不過,房仲業者坦言,現在買房的投報率普遍偏低,「在台北市的月投報率1%是正常,2%算高;高雄2%正常,3%算高。」買房應主要著眼於自住使用、抗通膨、以及期待增值的空間為主。

房地產投報率有2種算法,第一種是用「年收租金÷房屋總價」,得到「毛報酬率」,舉例來說,房屋總價600萬,每月租金收入2萬元,一年的租金總收入24萬,即可算出毛報酬率為4%。

但還應加上出租時的其他成本,得到「淨報酬率」才會更加精準,例如將房價、裝潢費用、購屋額外支出費用包含仲介費、代書費、契稅、印花稅、相關手續費、以及裝潢費納入計算,並在租金收入扣掉房屋閒置的空窗期,通常以一個月計算,再扣掉出租隱性成本,例如修繕費、保險費、第四台費用等;進一步推算,房屋總價600元,仲介費、裝潢費、購屋相關費用約80萬,總共680萬元,購屋成本就拉高。

租金方面,一年租金24萬,再扣掉第四台、修繕費、地價稅等粗估2萬元,以及可能空置期1個月,重新計算投報率,就只有2.9%,較符合實際情況。

永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢表示,關於投報率的問題,平均來看,台北市因房價高,租金投報率跟不上房價,投報率相對較低,以月投報率來看,1%是正常,2%算高;高雄是2%正常,3%算高。台北市1000萬的房子平均租1萬、高雄市1000萬的房子平均月租2萬,租到3萬就算高了。

葉誌螢說,買房投資不動產除了算投報率,一般人較少注意到,投報率普遍也高於銀行,現在銀行定存利率約0.8%,也就是說存1000萬,一個月利息才8000元。此外,房地產還有增值空間,若買到具未來性議題的物件,例如捷運站、公共建設等,增值的空間就會漲幾成或翻倍成長。

葉誌螢提醒,房地產課2種稅,包含持有稅和買賣稅,對外出租還有租金所得稅,因此建議租金所得不僅要能夠負擔持有稅金,也要算扣掉稅金還有多少淨收入。

從長期來看,房地合一稅也應列入考量。至於投資店面或住宅,例如店面,優點是租金收入穩定,對資產族群來說管理相對容易,相比之下,若買數十間套房當包租公,管理起來會有許多問題,加上租客變動率高,較不省事。

屋比房屋總經理葉國華表示,住家和店面投報率目前都很低,約1%左右,他坦言,「在台灣買房算投報率基本上是不存在的」,買房主要著眼於自住需求和房價增值性。若要看投報率,住宅和店面約1%,辦公室的投報率還有2%。他分析,在房價增值性方面這幾年以保值居多,增值也遇到挑戰,但多數人買房除了自住需求和抗通膨,也期待還有增值的空間。

至於店面,葉國華分析,現在空置店面增多的原因,除了投報率降低,還有店面可節稅的條件也不存在了。過去增與稅10%時,父母給小孩1億現金,抽10%稅要繳1000萬,但是買1億的店面只要繳150-200萬的稅,因為公告現值可能只有1500萬~2000萬,所以過去父母會以買店面的方式贈與小孩節稅,但現在因為有房地合一稅,小孩將店面賣掉1億,他所得為8500萬,第一年賣掉要繳45%的稅,2年後賣掉也要35%的稅,變得不划算,因此店面價值和可節稅性不存在,交易量就會減少。(林佩萱/綜合報導)

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