別把國稅局當塑膠 親友借貸買房先上法院公證 

出版時間 2020/09/15
即使父母保留借款憑證供查核,但子女如果無支付利息及還款的經濟能力,國稅局查核之後,仍可能認定該筆借款為贈與。資料畫面
即使父母保留借款憑證供查核,但子女如果無支付利息及還款的經濟能力,國稅局查核之後,仍可能認定該筆借款為贈與。資料畫面

動輒千萬的房價,讓購屋族望屋興嘆,就有民眾提問「有親戚願意無息借款千萬給我買房,但這筆錢該如何給才能不被課徵贈與稅?」,除了羨慕對方有個有錢親戚外,專家笑說:「國稅局又不是塑膠做的!」」不過擔心借款被課徵贈與稅,得先看親戚與你屬於幾等親,二等親之內的金錢借貸必須去法院公證,一般民間借據、借條可不能算數。至於借款要達多大金額才會被國稅局追稅,實例上千萬至上億都有發生過,簡單來說,只要資金流向呈現「有借無還」,就可能會被國稅局視為贈與。

二等親之間的金錢借貸必須去法院公證,一般民間借據、借條可不能算數。資料畫面

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊表示,借款買房比較常見的是父母以借款名義,將資金移轉給子女,這種屬於二親等內親屬間的資金往來,如果主張是借貸,應明確交代借款原因及用途、借貸資金的償還期限、利息支付及資金歸還情形。

並且保存借貸關係確實的相關憑證,包括公證人作成之公證書、設定抵押文件、利息支付事實等,以供國稅局查核。否則,國稅局仍會認定為贈與,要求補繳贈與稅並處以罰鍰。

不過,即使父母保留借款憑證供查核,但子女如果無支付利息及還款的經濟能力,國稅局查核之後,仍可能認定該筆借款為贈與。換句話說,這樣的資金移轉手法,還是會有被課徵贈與稅的風險。

今年9月北市國稅局就查到一位媽媽匯款給18歲兒子,用來支付去年購買台北市總價高達9,200萬元的豪宅,國稅局認為這與兒子的資力明顯不相當。經追查後,發現的確支付不動產的資金是媽媽匯款至兒子帳戶支付,而最終國稅局核定媽媽應納贈與稅額430萬元。

另外曾捲入贈與稅風波的還有台北市長柯文哲,2010年柯文哲與妻子以6500萬購入的房子,在2015年時傳出被「民眾檢舉」逃漏贈與稅,當時檢舉人質疑柯爸有出資1000萬元幫柯文哲夫婦買房,卻逃漏贈與稅,鬧得沸沸揚揚,更傳出國稅局要求柯爸提出當初的借據,以證明這千萬款項是借貸而非贈與,而柯媽更忍不住抱怨「借給孩子誰會寫借據」。

不過最終柯爸、柯媽並沒有被課徵10%贈與稅,原因就出自,他們出示柯文哲夫婦有匯款還錢、有付利息,柯媽媽也提出存摺入帳的匯款證據,當時國稅局回應,並未強制要求出具借據,但金流能佐證「具體償還」實事所以並未課徵贈與稅。

不過另外一個案例一樣是一位台中爸爸想給兒子多一點保障,讓兒子未來不必過得太辛苦。案例中兒子於2015年1月買了一間房子,總價約3800萬元,自備款約1,800萬元,剩下2千萬為銀行貸款。

不過2016年爸爸因定期存款到期,遂拿了2千萬幫兒子把貸款還了,不過當時兒子才剛研究所畢業,正在服兵役,國稅局認為這與兒子的資力明顯不相當,最終爸爸被課了178萬的贈與稅。

上述兩個案例走向南轅北轍,鄭志驊認為原因就出在「還款能力」以及「償還事實」,鄭志驊說最容易被挑選查稅的三大族群包含,財產突然大增、親屬之間財產移轉,第三就是遭人檢舉,若無法提供國稅局借據證明、還款紀錄等資料,納稅義務人除了必須補徵稅款外,可能面臨核定的應納稅額處2倍以下的罰款;更糟的是,如果被認定是故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅時,除了補稅以外還要處以所漏稅額1倍至3倍的罰鍰。

現在房價高漲,不少人買房都要當「靠爸族」,可能沒有還款的能力,這時就必須靠「贈與」。唐郡威攝

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,現在房價高漲,不少人買房都要當「靠爸族」,可能沒有還款的能力,這時就必須靠「贈與」,而善用免稅額度就能合法節稅。

陳炳辰指出,父母可運用每人每年有220萬贈與免稅額,一年加起來共440萬元,父母可先替小孩付頭期款買房,之後的貸款再運用每年的免稅額度,慢慢替小孩還。

若是以案例中親戚間借款,就必須去法院公證,因為一般民間借據、借條可不能算數,在金流部份,也建議請親戚轉錢到購屋人戶頭或直接收取現金,再由購屋人名義附房屋款項,另外也建議不要一次「梭哈」式買房。而最終的重點就是「有借有還」,若資金流向呈現「有借無還」,就可能會被國稅局視為贈與。(陳筱惠/台中報導)