實登作假|房價灌水大家賺 買方漠視「一起坐牢」

出版時間: 2020/10/19 11:01
更新時間: 2020/10/19 12:06
技術合約恐涉偽造文書及詐欺罪。資料照

民眾買賣房屋都會參考實價登錄行情,但實登的真實性一直引發外界質疑,過去實登造假時有所聞,但最多只是罰款,不過最近就有一名地政士利用造假的買賣契約,特意拉高成交價格,向銀行高額貸款,因而吃上官司,遭判刑1年8個月。高雄民眾向《蘋果》表示「我不相信實價登錄」,實登公信力不再。房市專家也公開實價登錄灌水花招,包含技術合約、送裝潢和家電、停車位做價、寫折讓單未如實申報等,提醒民眾買房應留意,避免因為一時貪念,成為共犯而遭判刑。

《蘋果》記者街訪,高雄民眾葉小姐表示,「我不相信實價登錄」,不過她也坦言,「若實價登錄可以墊高我房子的賣價,我ok,雖然知道這是違法,但很多人這樣做」;另一民眾說,實登並非完全準確,「可能包含裝潢和車位費用」,而對於建商的誘惑,她認為應該勇敢拒絕,「這是做假資料,我不同意!」

許多民眾抱存僥倖心理,認為實登不實不會被抓包,抓到頂多罰款,但事實上,實登作價恐觸犯刑法第210條「偽造文書罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」、甚至第339-4條「加重詐欺罪」等,最高可處7年以下有期徒刑。

對此,屋比房屋總經理葉國華表示,目前實價登錄2.0存在缺失,作價問題令人防不慎防。盤點實登抬價花招,包含:買低報高或是買價高出週邊行情,讓不少民眾誤判。而會出現這些「虛價」,主要原因不脫屋主有「貸款需求」、「未來售屋時房地合一節稅需求」,以及建商有「固價需求」。

葉國華分析,以常見手法來說,第一類常見「買方自備款不足,建商合意作價」。例如買方購屋總價2千萬元,銀行給的貸款成數是7成5,但買方自備款只有400萬,仍不足100萬,但建商和買方配合將成交價改為2200萬,買方因此可貸得1650萬,較原先多貸了150萬,不用再多籌100萬就能買房,而且成交單價從每坪50萬提高到55萬。這樣除了買方民眾樂意配合,建商因此多賣一間房,但是後面接手的買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙了。不過,需提醒如果有A、B約的狀況,是違法的,民眾可別輕易嘗試。

第二類常見手法是「買房送裝潢、家電來保價」,主要在房市不佳時,建商避免讓消費者或已購屋者知道房價下跌,引起不必要的糾紛。因此,民眾買房時,很常碰到號稱送裝潢、家電及傢俱等方式,甚至讓民眾可拿家電發票來退款,這是很常見的固價手法。

第三類常見手法是「停車位作價」,假設有一間35坪的房子,每坪50萬,車位的單價是200萬元,這樣算起來總價約1950萬,但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本的200萬調整至100萬,而房子本身扣除停車位後的價格就變成1850萬,以此計算,每坪單價就從50萬拉高到52.86萬元,藉此拉抬房屋單價。

另外第四類,還有將區域內高樓層景觀戶或區位條件較好的高價登錄物件價格,作為開價依據,塑造高房價的假象;第五類是只登錄成交單價高的戶別,而低單價成交戶則是延後登錄;第六類是運用AB約,用假的合約把高的價格登錄實價,並向銀行爭取貸款;第七類是建商或屋主想運用協議書、折讓單或其他方式折讓價金,藉此把實價申報登錄金額作高,但折讓金和折讓內容並未在備註欄寫清楚。

實登灌水的花招令人防不勝防,對此,內政部官員回應,通常會有一定的標準排查交易異常的物件,例如某一區段的行情為一坪50萬,但忽然跳出一個行情為一坪80幾萬的物件,屬於異常交易,但異常值不代表就有問題,可能包含特殊交易,內政部會介入調查該案件的私契,查詢契約價格和申報價格是否一致等。

此外,內政部表示,目前實價登錄現制,自7月1日通過的版本已改為申報義務人為買賣雙方。未來希望加強查核權、揭露到門牌、預售屋即時申報登錄等這些訴求能通過,讓實登更加透明完善。(林佩萱/高雄報導)

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