神話破滅3|外企最愛「不動產轉租賃」 2年增加119家

出版時間 2020/11/11
JustCo總經理陳兆慶認為,要達到具備規模的共享經濟商機,首先財務要夠雄厚,第二點就是「不能只期待自己是二房東」。林琨凱攝
JustCo總經理陳兆慶認為,要達到具備規模的共享經濟商機,首先財務要夠雄厚,第二點就是「不能只期待自己是二房東」。林琨凱攝

根據內政部資料統計,「不動產轉租賃」業(排除住宅租賃)的營利事業家數,自2018年的346家,一躍至今年的465家,增加119間;由於不動產屬於重資產型投資,要達到具備規模的共享經濟商機,付出成本可不小;業者表示,共享經濟不是隨隨便便就可以進來市場玩的,首先當然財務要夠雄厚,第二點就是「不能只期待自己是二房東」,當消費者把共享辦公室當成星巴克,最終只能淪為打價格戰的惡性競爭中。

不動產屬於重資產型投資,要達到具備規模的共享經濟商機,付出成本可不小。林琨凱攝

根據今年第三季資料顯示,10人以上為單位的辦公空間需求,比往年成長約30%,其中更有22%需要20人以上的客製化空間,顯示大型跨國企業從過去承租辦公室模式,轉而進駐到需更彈性的空間。

不論是外資企業、本土品牌,兩者最大企業顧客來源都是「外商」,隨著商業模式改變,越來越多企業者想招聘極具創意的年輕工作者,但實際上有多少公司能把辦公室打造成google、apple的環境,如JustCo就吸納投資金融業、外送平台、醫藥產業、零售業目光,總出租率達到7成,企業客戶佔比達8成。和仕集團則主攻指標企業如台灣臉書、抖音、英國廣播電台BBC等,企業佔比達5成以上。

不僅個人座位,具規模的共享辦公室業者還能提供一整層的商務辦公空間。林琨凱攝

總部位於新加玻的共享辦公室品牌JustCo總經理陳兆慶認為:「要RUN一個共享辦公室,非傳統的商務中心,就必須要有規模(至少擁有800工作位置),相對而言就會需要承受更大的資產或是財務壓力。」,所以首先財務雄厚是必要的條件。

除了「辦公」之外的加值服務,「彈性」也顯得十分重要。傳統辦公室動輒五至十年的租期,固定坪數與容納量對企業而言太過僵化,陳兆慶表示,所以除了美美的空間,核心價值就是彈性,而這也是從來沒有被滿足的缺口。

共享業者在台中七期據點主攻商務會議,切中當地商辦所缺少的空缺。 陳恒芳攝

選定適合人數的辦公室租賃後,談租期長度、找設計師、發包裝潢、買OA家具,弄完一輪人員進駐後,還要找個總機妹妹,開始辦公室的柴米油鹽醬醋茶,電費、水費、網路費每個月固定來,久了甚至有折舊;當核心員工增加、減少,就必須重複上述的過程,他舉例公司成員13人,卻租用20人空間的辦公室,對企業主來說根本不划算。

而具備規模的共享辦公室,除了上述問題全包之外,不論是從500人降到100人,或是從10人擴編到300人,都有足夠的空間提供客製化辦公室,這就是為什麼共享辦公室會興起的原因。

共享辦公室提供私密的電話間。林琨凱攝

另一間本土品牌和仕集團董事長林志沛,在分析客群與選點上,以台中七期據點為例,他就主攻「商務會議」,在辦公大樓、飯店林立的七期,教室型的會議室選擇不多、成本也最高,所以他們打出比飯店宴會廳便宜,但同時提供舒適環境的策略,目前每月平均有10場大小會議、說明會舉行,4小時段收費2.5萬,一整天8小時就收費5萬,剛好切中台中商辦所缺的。

而林志沛更傾向「老二哲學」,他評估自己沒有挾著龐大資金的外商銀彈,但捧著可控自身品牌的優勢,導向更彈性的異業合作,不是單純賣空間而是轉向賣服務,而飯店、商旅、商務中心等都是合作對象。

寬敞的茶水間也成為商務交流的一部份。林琨凱攝

至於會不會有「蛋塔效應」,林志沛認為五年前的北市就有一窩蜂搶共享商機的味道,一棟商辦大樓中出現四、五個品牌的現象,但最終也只淪於價格戰,經營時間無法長久,也導致部分房東聞共享色變,惜租心態浮現。

而共享辦公室選點近捷運、精華商辦區,景緻佳。林琨凱攝

世邦魏理仕市場及企業傳訊部陳偉恩則分析,台灣商辦市場目前仍處於供不應求的情況,而綜觀北台灣能提供新供給的商辦,落成也要2~3年時間,這時候以提供彈性空間為主的共享辦公室,切進市場是最恰好的時機點。(陳筱惠/台北報導)

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根據內政部資料統計,「不動產轉租賃」業(排除住宅租賃)的營利事業家數,自2018年的346家,一躍至今年的465家,增加119間。

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