【央行打房1】楊金龍打炒房下重手! 祭4大禁令限制貸款成數

出版時間 2020/12/07

政府打房總動員!央行總裁楊金龍今(7)日罕見召開臨時記者會,大動作祭出4大打炒房措施:對法人、自然人與建商祭出選擇性信用管制,這次還新增餘屋貸款。他解釋,這次將過去實施過的打房措施一次用上,加上餘屋貸款主要是有「囤房的味道」。

12月初還堅稱還不是打房時機的央行總裁楊金龍,態度突然大轉彎,召開臨時記者會宣布明(8)日開始打炒房。這次使用的工具為「選擇性信用管制」大眾並不陌生。

楊金龍表示,為了促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款,將「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」改名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,等同於祭出4大打炒房措施。

第一是針對全國公司法人購置住宅貸款限制,第1戶最高貸款成數就只有6成,第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數則為5成,均無寬限期;第二是針對自然人,第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。第三則是如果建商想購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地,應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,其中1成要等實際動工興建後才可以撥貸;第四是央行首次實施的餘屋貸款限制,最高貸款成數為5成。

原本「不急著」打炒房的楊金龍突然「十萬火急」召開記者會,主要有4點原因:第一,全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。

第二,銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%。楊金龍補充,銀行法第72條之2所規定的房貸佔比上限也相當緊繃。

第三,央行觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過鬆等現象。

最後,楊金龍表示,雖然已經有邀請銀行進行道德勸、派員實地查核,也呼籲銀行持續強化不動產授信風險控管。但是銀行授信規範寬嚴不一,沒有白紙黑字寫下規範,成效恐怕不大,乾脆制訂一致性規範,方便銀行遵循。

至於自然人方面的信用管制是否能有效解決囤房問題,楊金龍解釋,由於實務上較難以判斷是否為囤房,因此直接從源頭管控資金來源,相信會有效果;至於新增餘屋貸款限制的原因,他表示,主要是有「囤房的味道」。

他強調,打炒房絕對不會影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷,希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。

但要探究房價上漲的根本原因,正是全球央行實施超寬鬆政策,台灣央行也在3月時降息,利率一降、市場游資就多,今年甚至達到巔峰,楊金龍坦言,對於銀行而言,房地產授信有擔保品,風險控管好、呆帳率不高,銀行承做這些貸款也是很正常的事。

然而針對房市是否過熱,楊金龍拐彎抹角的回答,如果跟上一波比較的話,國泰與信義房價指數上漲高達17.1%與25%,這次為11.2%與7.6%;至於內政部住宅價格指數的話,上一波房價上漲時還沒編制,這次則是4.3%。綜合看下來,這次屬於比較溫和的漲幅。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,央行此次全面不分區域選擇性信用管制,針對餘屋僅有5成貸款、建築貸款6.5成,且降低個人第3戶以上貸款成數與取消寬限期,而公司戶更在第1戶就開始管制,本次作法在央行理監事會之前特別召開記者會宣布,作法相當罕見,可見近期炒房亂象已經受到重視。

她說,從過去經驗來看,選擇性信用管制影響所及,初期對成交量有所影響,主流產品價格也很難暴漲,對於中小型投資客與建商將產生壓力,若市場熱度持續不退,實施時間一長衝擊不可小覷。

台北金融研究發展基金會諮詢顧問陳松興認為,央行實施選擇性信用管制是必要的過程,但是治標不治本。他指出,「本」在於熱錢不斷流入,因為弱勢美元會存在一段時間,全世界資金都在找殖利率高的地方,而亞洲國家當中,中國與台便被視為較好的標的;而熱錢流入就會去尋找孳息標的,房地產便是穩健的選擇,他指出,這個現象一年之內都不會緩解。

然而,陳松興認為,選擇性信用管制的成數也難再降低,畢竟不動產授信是有擔保品的貸款,風險相對小,對滿手頭寸的銀行是放款的不二選擇,要是管制成數太低,反而會造成銀行存放比失衡的問題。

因此,陳松興指出,在一連串的圍堵政策中,台灣政府應該要思考的是怎麼疏洪,一種是政府針對需要轉型升級的產業基礎建設發行基金,吸納資金進來;另一種是政府籌組基金,參股海外企業,畢竟「誰不愛財神爺。」(萬千華/台北報導)

更新:新增內文、學者看法

發稿時間:16:05

更新時間:20:43

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