燒5億不急著賣 陶朱隱園「賣1戶賺8戶」成本曝光

更新時間: 2021/03/06 15:41

新增中工回應

台北市信義區豪宅陶朱隱園,成屋3年僅一戶自家人交易,今年甚至跌出北市府公告的地王排行榜前5名,被諷是「賣不掉的旋轉城堡」,據估算,陶朱隱園每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元,形同錢坑,但威京集團主席沈慶京之所以不急著賣,就是自恃當年土地成本僅10.8億元,若以近期每坪喊到800萬元估算,一戶能賣到24億元,等於「賣1戶賺8戶」。

從信義區松勇路看過去,不像台北大樓蓋得方正無趣,指標豪宅陶朱隱園彷彿一棟旋轉城堡,因每層樓旋轉4.5度,共旋轉90度的外觀特色,獲《CNN》評選為全球9大城市地標,也是「威京小沈」沈慶京的得意之作。

基地面積2468坪,規劃地上21層、地下4層,總戶數40戶,每層2戶,每戶289坪,除了旋轉外觀,陶朱隱園最為人所知的,還有室內設有1部可搭載跑車、重型機車、大型家具上樓的超大型電梯。

《蘋果新聞網》昨(4日)現場近距離觀察,陶朱隱園各樓層陽台植栽造景已具雛型,各類樹種扶疏交錯,從通透的玻璃圍欄透出濃厚綠意,2樓露臺更以整排矮木叢作為陽台格柵,蓊鬱的園藝設計幾乎已完成,只剩1樓庭園還有機具施工中,並放置多包培養土。

陶朱隱園早在2018年7月就取得使照,屋齡已經3年,公開日卻不斷延後,中華工程的說法是:「因植栽、門廳、宴會廳及接待會所等公設,還有外界期待的樣品屋,細節仍在調整,因此延後參觀時間,但預計今年第3季開放參觀。」

而3年來唯一的交易,是前年7月初,威京集團旗下承耀股份有限公司,以總價18億元取得7樓戶,換算每坪610萬元,也為中低樓層立下定錨價。

其後未再傳出交成交訊息,公開日也不斷延後,連主建方、中華工程對售價都相當保密,但仍無礙陶朱隱園不斷拉高單價,上月甚至傳出封盤一年,每坪漲至800萬元等,但遭中工否認。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示,台北目前囤房稅的寬限期3年、稅率為1.5%,推算陶朱隱園單戶房屋稅約105萬,且建商名下持有39戶在,合計要4095萬元;另外,以每坪150元的豪宅管理費計算,建商一年要花費2000多萬元維護。

但猛的在後頭,銀行聯貸展延到今年底,總貸款85億元,以4.5%餘屋貸款利息計算,一年就要支付近4億元,「今年光是房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本,恐怕就要高達5億元以上。」也讓陶朱隱園成為超大錢坑,每天都在燒錢。

除了高額的稅金利息,陶朱隱園的營造成本亦很高昂;根據中工公布數據,「陶朱隱園」樓地板面積12962坪,營造成本每坪70萬元,另加上市場管銷預算3成,概估單坪不含土地下,成本就達91萬元。

沈慶京顯然不擔心,他過去受訪時曾說:「這棟(陶朱)就是藝術品,不能用一般價格來賣,以後要轉手,最好就在藝術市場拍賣找到。」他認為,賣掉很簡單,問題是價格而已,這種房子根本不需要急著賣,公司財力也沒有問題。

讓他老神在在的原因,就在於「陶朱隱園」前身亞太會館,在1987年時,沈慶京僅以10.8億元就拿下, 2008年他曾開價199億元求售,但賣了一年多都以流標收場,不過土地增值速度驚人,放到現在,少說獲利30倍起跳,讓沈慶京決定投入開發,打造夢想超級豪宅。

「陶朱隱園」背後股東是亞太提供土地、中工支付工程款項,按照中工財報資料顯示,去年營收就高達134.7億元,帳面上現金高達20多億元,亦有銀行團聯貸背書,難怪沈慶京從不擔憂豪宅賣不掉,握地為王。

《蘋果新聞網》估算,土地成本10.8億元,除以基地2468坪,每坪土地價值是43萬元,對照全棟每戶約63坪土地持分,等於每戶土地成本2709萬元,回推每戶建坪還不到10萬元,若加上營造成本91萬元,等於單坪賣到100萬元以上,建商就能回30年前老本,這對全台信義區而言易如反掌,有建商直言「若一坪能賣到800萬元,幾乎是賣1戶賺8戶」。

中工對此回應:「數據上並不正確,土地用10.8億元計算,不知是用幾年前的數據?」是否說明清楚相關成本?中工表示,不特別做說明。

台中豪宅業者認為,豪宅利潤是住宅類最高,賣一棟賺半棟都有可能,所以普遍放個5年、8年都很正常,「陶朱隱園並非賣不掉,只是不想便宜賣」,如果財務壓力很大,早就降價求售,等建商開始支付貸款利息,壓力跟著來,轉為更積極求售。

業者表示,依照沈的人脈,只要把全台灣最有錢的人找來就可以,如郭台銘、陳泰銘、蔡明興等人,身價動輒數百、上千億,都能買單,單純只是看「說不說得動」、「價格漂不漂亮」。

他舉例,如台中有豪宅剛推出時氣勢磅礡,從每坪成交30萬元,最後一路賣到1字頭,打折減價3成,這段期間就放了10年,建商因土地成本低,依舊大賺。

不過豪宅放久了,難道不會折舊?豪宅業者說:「基本上很難!」不動產價值7成來自土地,沒有折舊問題,建物造價成本頂多3成,這部分即便每年折舊3%,也會被通膨抵銷,房價絲毫感受不出來,且豪宅維護費高,新舊間感受差異不大,除非碰到大環境景氣大崩盤,房價修正才會比較明顯。(王鈞生、楊明峰/綜合報導)

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