商場獲利恢復 台北101評等展望由「負向」調為「穩定」

出版時間 2021/03/06
台北101評等展望由「負向」調為「穩定」。資料照片
台北101評等展望由「負向」調為「穩定」。資料照片

中華信評將台北金融大樓的長期發行體信用評等展望由「負向」調整為「穩定」。同時,中華信評確認台北金融大樓的發行體信用評等為「twAA-/twA-1+」。中華信評認為,未來1至2年期間強勁的國內消費應有助於購物中心大致彌補外國觀光客造成的的營收下滑。

強勁的國內消費以及品牌快速調整為101購物中心租金收入的復甦提供支撐。由於台灣的疫情控管良好,使得疫情對國內消費力帶來的潛在下行風險有限。同時,國內消費者在旅遊限制期間傾向以提高其國內消費預算的方式以取代其海外支出的作法,應可在 2021 年與 2022年持續帶動國內消費。

由於奢侈品的售價較高,前述替代效應在奢侈品方面尤其明顯。101 購物中心的品牌選擇相當全面,且靈活因應目標客戶的偏好而做出調整,因而提升了該購物中心彌補外國觀光客銷售額空缺的能力。

此外,該購物中心相當擅長如經由取得全球限量版商品、精緻的服務以及鎖定目標客群的行銷活動等方式,吸引並留住較富裕的台灣客戶,並藉此鎖定未來來自高淨值顧客的銷售商機。

觀景台疲軟的績效表現則將會延續至下一年,國際觀光市場在2021年大多數時間應會維持黯淡,且復甦的時間表仍具高度不確定性。由於全球普遍接種疫苗的速度以及相關檢疫隔離規定的鬆綁仍具有不確定性,而二者皆為觀光業能否復甦的關鍵,因此入境台灣的觀光客人數不太可能在2021年第四季之前大幅反彈。

中華信評預期觀景台業務至少在2021年第4季前將難以復甦,觀景台疲軟的績效表現將持續限制台北金融大樓未來2年的整體績效表現。觀景台對該公司2019年的營收與獲利貢獻占比分別為23%與36%。

辦公大樓與購物中心具韌性的績效表現持續支持該公司穩定的去槓桿化過程,但 EBITDA可能仍需要一段較長的時間方能完全恢復。中華信評預期,台北金融大樓 2021 年的借款對EBITDA比將由我們對於2020年的預測值,亦即介於7.8倍至8.1倍之間,改善至6.8倍至7.2倍之間,並於2022年改善至5.9倍至6.3倍之間,前述比率主要係反映該公司的借款水準正逐漸降低中。

而前述預測值亦已將中華信評以下的看法納入考量,亦即台北101辦公大樓將能在同一期間內產生穩定的租金收入,同時,購物中心的營收表現亦應能大致恢復至新冠肺炎疫情爆發前的水準。

中華信評認為,這將使該公司在未來兩年間每年產生介於台幣13億元至15億元之間的可支配現金流量。中華信評亦預期,該公司的管理團隊將維持穩定的股利政策與保守的財務政策,例如運用剩餘的現金降低借款。

由於來自觀景台的EBITDA貢獻度在國際旅遊活動完全恢復前不太可能恢復至疫情前的水準,這可能需要數年之久,因此台北金融大樓的 EBITDA 將需一段更長的時間方能完全恢復。中華信評預測該公司2021年的EBITDA僅將溫和恢復 4%至 7%,受益於購物中心的營收表現復甦及辦公大樓的租金微幅上漲。

中華信評認為,未來1至2年間,台北市對於辦公空間的穩定需求、信義區高價地段有限的新增辦公空間,以及 101 辦公大樓本身極佳的資產品質,均能為同一期間內穩定的承租率與租金收入提供支撐。中華信評預測,台北金融大樓 2022 年的 EBITDA 將在國際觀光客開始回流之際進一步復甦 6%至 9%。不過,該公司 2022 年的 EBITDA 產生能力可能仍將較 2019 年時的水準低 18%至 23%。(萬千華/台北報導)