「賣1戶賺8戶」 陶朱隱園成本揭密

年燒5億沒在怕 關鍵在土地

更新時間: 2021/03/07 01:00

【王鈞生、楊明峰/綜合報導】台北市信義區豪宅「陶朱隱園」成屋3年僅1戶自家人交易,被諷是「賣不掉的旋轉城堡」,估算每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元,形同錢坑,但威京集團主席沈慶京之所以不急著賣,是自恃當年土地成本僅10.8億元,若以近期每坪喊到800萬元估算,1戶能賣到24億元,等於「賣1戶賺8戶」。

指標豪宅「陶朱隱園」早在2018年7月就完工取得使照,公開日卻不斷延後,主建方中華工程解釋,「因植栽、門廳、宴會廳及接待會所等公設,還有外界期待的樣品屋,細節仍在調整,預計今年第3季開放參觀。」

唯一交易是前年7月初,威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶,換算每坪610萬元,也為中低樓層立下定錨價。上月甚至傳出封盤1年,每坪喊價到800萬元等,但遭中工否認。

每坪喊價到800萬元

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示,台北目前囤房稅寬限期3年、稅率1.5%,推算該案單戶房屋稅約105萬元,建商持有39戶合計要4095萬元;另以每坪150元管理費計算,1年要花費2000多萬元維護。

更猛的是,總貸款85億元的銀行聯貸展延到今年底,以4.5%餘屋貸款利息計算,1年要支付近4億元,「今年光房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本,恐怕就高達5億元以上。」

不過沈慶京顯然不擔心,他曾說:「這棟(陶朱)就是藝術品,不能用一般價格來賣,以後要轉手,最好就在藝術市場拍賣找到。」認為根本不需要急著賣,公司財力也沒有問題。

僅以10.8億取得土地

如此老神在在的原因,是基地前身亞太會館,在1987年時沈慶京僅以10.8億元取得,2008年曾開價199億元求售但流標收場,不過土地增值速度驚人,放到現在至少獲利30倍。

《蘋果》估算,土地成本10.8億元,除以基地2468坪,每坪土地價值是43萬元,對照全棟每戶約63坪土地持分,等於每戶土地成本2709萬元,回推每戶建坪還不到10萬元。

再看其高昂的營造成本,根據中工2018年公布數據,「陶朱隱園」樓地板面積12962坪,營造成本每坪70萬元,另加上市場管銷預算3成,概估不含土地每建坪成本就達91萬元。

單坪賣百萬就回本

等於土地加上營造成本,單坪賣到100萬元以上,建商就能回30年前老本,這對信義區目前行情而言易如反掌,有建商直言「若1坪能賣到800萬元,幾乎是賣1戶賺8戶」。

中工對此回應:「土地用10.8億元計算,不知是用幾年前的數據?」進一步詢問是否願說明清楚相關成本?中工表示,不特別做說明。

台中豪宅業者認為,豪宅利潤是住宅類最高,賣1棟賺半棟都有可能,所以普遍放個5年、8年都很正常,「陶朱隱園並非賣不掉,只是不想便宜賣」,如果財務壓力很大,早就降價求售。

不過豪宅放久了,難道不會折舊?豪宅業者說:「基本上很難!」不動產價值7成來自土地,沒有折舊問題,建物造價成本頂多3成,這部分即便每年折舊3%,也會被通膨抵銷,房價絲毫感受不出來,且豪宅維護費高,新舊間感受差異不大,除非碰到大環境景氣大崩盤,房價修正才會比較明顯。

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